El magnate mexicano Carlos Slim ha vuelto a tapar otro boquete financiero en sus andanzas inversoras en España. Con la refinanciación de la deuda del negocio patrimonial de Realia -la inmobiliaria con la que tuvo que apechugar al tomar el control de FCC-, el empresario azteca ha salvado el enésimo match ball.

De esta manera no tendrá que devolver, hasta 2024, los casi 600 millones de euros en que ha quedado cuantificado el nuevo préstamo sindicado liderado por CaixaBank. Un apalancamiento que, junto al resto de préstamos ligados a la actividad residencial, suma una deuda bruta de 750 millones de euros, 200 menos de los existentes hace un año cuando Slim lograba aglutinar más del 90% de Realia.

A partir de aquí, la actividad de la empresa deberá cambiar de cabo a rabo para generar recursos con los que amortizar esta deuda. Al ritmo actual, con los poco más de 23 millones ingresados entre enero y marzo -apenas 8 millones al mes-, tardaría no menos de una década en devolver esta deuda.

Y tampoco parece que cuente con resortes claros para aumentar esa facturación a corto y medio plazo. Teniendo en cuenta que los ingresos por rentas no registrarán grandes variaciones (entre 14 y 15 millones al trimestre), la generación de caja tendría que buscarla Realia -la promotora dirigida por Juan Rodríguez y Gerardo Kuri, el tándem de directivos mexicanos colocados por Slim- a través de la actividad residencial, con la venta de activos o iniciando nuevas promociones. Y, en este campo, las cosas van despacio.

Estudios previos para iniciar nuevas obras

Aunque la incipiente mejora del mercado inmobiliario ha llevado a Realia a plantearse entrar de nuevo en la construcción de obra nueva tras una década de parón, de momento los pasos dados en este sentido no han pasado de meros estudios de viabilidad en plazas como Madrid, Barcelona o Mallorca, donde la alta demanda empieza a no contar con una oferta suficiente. Y no es cuestión de dinero. Cuenta con una liquidez de más de 100 millones tras los ajustes llevados a cabo al cerrar la última ampliación de capital por casi 150 millones.

Además, en el hipotético caso de que Realia iniciara hoy alguna de estas promociones, los ingresos no serían visibles antes del año 2020. Habría que, primero, construir las casas y, sobre todo, venderlas.

Por eso, hasta entonces, la promotora se tendrá que conformar con hacer caja con la venta de suelo procedente de esos casi 2 millones de metros cuadrados edificables con los que cuenta (la mitad ubicados en Madrid y la zona centro) y la reducción del actual stock. Las más de 450 viviendas terminadas y pendientes de entrega, además de 41 parcelas unifamiliares destinadas a venta para autopromoción, 15 en Cataluña y 26 en Andalucía. En el caso del suelo, solo la cuarta parte son terrenos finalistas, listos para edificar de manera inmediata.

'Stock' liquidado en 2018

Al ritmo actual de ventas, de entre 20 y 30 unidades al trimestre, Realia tardaría aproximadamente año y medio, hasta finales de 2018, en liquidar el excedente residencial. Y, a un precio medio de 200.000 euros, le permitiría engrosar en caja en torno a 100 millones de euros.

Entre enero y marzo de 2017, la inmobiliaria solo ingresaba 4 millones de euros por la venta y entrega de 21 viviendas, con un margen negativo de 1,1 millones, reducido a la mitad después de descontar la reversión de provisiones de 0,6 millones en producto terminado residencial.

Las oficinas suben, los centros comerciales bajan

Los malos resultados de la actividad residencial en el primer trimestre los compensaba Realia con un aumento del 4,5% del negocio patrimonial, hasta rozar los 15 millones de euros (un 64% de los ingresos totales). Básicamente por el aumento en dos puntos porcentuales de la ocupación de los inmuebles, hasta el 94% de los 405.834 metros cuadrados que ostenta.

El comportamiento en este área resultó desigual. Mientras que las oficinas aumentaban los ingresos un 6% por la recuperación de rentas tanto en Madrid como en Barcelona, en el caso de los centros comerciales, su facturación retrocedía un 1,5% debido a un descenso en la ocupación en el mismo porcentaje.