José Manuel Caballol.
Housing Associations: una inversión con impacto social
La solución de problemas complejos suele beneficiarse del llamado benchmarking, que consiste en buscar ejemplos de buenas prácticas que estén ofreciendo soluciones efectivas y tratar de trasladarlas al contexto propio. En diferentes países de nuestro entorno es habitual la figura de las Housing Associations (HA). Las HA son entidades privadas –o en algún caso público–privadas– que, bajo diferentes fórmulas y con impulso público, se dedican a generar y gestionar un parque de viviendas que pueda responder a las necesidades de la población.
Las modalidades son múltiples. Las HA pueden promover la construcción de viviendas, la compra de viviendas existentes y su rehabilitación, la mediación entre propietarios e inquilinos e incluso la gestión de plazas públicas en proyectos sociales públicos como los dirigidos a la solución del sinhogarismo. Sus dos características fundamentales son que su objeto social debe prevalecer por encima de la cuenta de resultados y que su cuenta de resultados debe ser positiva asegurando que son iniciativas sostenibles. Un difícil balance que sin embargo puede tener solución mezclando la lógica de la inversión de impacto social con un decidido impulso público.
La inversión de impacto social propone conseguir inversión privada para la solución de problemas sociales y ofrece a sus inversores un doble retorno: un retorno económico –normalmente por debajo de lo esperado en inversiones similares en el mercado– y un impacto social medible y que debe concretarse en algún aspecto de la solución del problema social definido.
La inversión social de impacto es un concepto con un largo recorrido a nivel internacional que, bajo el liderazgo de SpainNAB, está empezando a consolidarse en España. Busca atraer inversión para la solución de problemas sociales y ambientales sin renunciar a un retorno económico limitado. Parece que podría tener sentido utilizar esta fórmula para proponer soluciones al problema social más acuciante que en este momento percibe la ciudadanía en nuestro país: el acceso a la vivienda. Las HA pueden ser la figura a través de la cual se pueda vehicular tanto la inversión privada como el apoyo público necesarios.
En la práctica ya existen organizaciones en nuestro país que están actuando como HA. Asociaciones, fundaciones y algunas empresas dedicadas específicamente a la vivienda llevan años operando en nuestro país. En los últimos cinco años se ha sumado a estas iniciativas la novedosa fórmula de las SOCIMIS sociales. Estas figuras habituales en los entornos anglosajones (Social REITS) han aterrizado en España a través de proyectos que, utilizando el vehículo de inversión dirigido al alquiler que son las SOCIMIS, tratan de generar impacto social a través del aumento del parque de vivienda asequible y social disponible. Sin embargo, todas estas iniciativas que podrían asimilarse a la figura de las HA todavía son escasas en nuestro país y, sobre todo, no están debidamente reguladas ni reciben el impulso público necesario.
Como todos sabemos el porcentaje de vivienda social en España está muy lejos de la media europea. Las HA son un actor clave en la configuración de los parques de vivienda asequible y social de los países europeos que cuentan con mayores tasas de vivienda social. Las HA ofrecen una intermediación que garantiza seguridad para propietarios e inquilinos además de poder vehicular de una manera práctica y fácil las ayudas e impulsos públicos en materia de vivienda.
Es urgente que se reconozca desde la administración pública la figura de las HA y que se impulse su crecimiento y se apoye bajo distintas fórmulas su labor. Su regulación no debería ser muy pesada para animar a los actores privados a generar estas iniciativas y estar dirigida no tanto a su fórmula jurídica sino más bien una limitación razonable de los retornos económicos y muy especialmente al establecimiento de los parámetros de impacto que estas entidades deberían tener en el ámbito de su contribución a la asequibilidad de la vivienda.
En el ámbito de la inversión de impacto las administraciones públicas deberían a su vez contribuir a este incipiente movimiento de iniciativas destinadas a la vivienda social y asequible. La inversión pública puede ofrecer a los inversores privados la seguridad necesaria para atraerlos al mundo del impacto social compensando el menor retorno con garantías que reduzcan el riesgo.
El fomento de la inversión social de impacto tiene en el Fondo de Impacto Social (FIS) dependiente del Gobierno central un instrumento que puede ser clave para invertir en vehículos que aseguren un retorno medido de la inversión y un importante impacto social en el ámbito de la vivienda. Más allá de este mecanismo extraordinario del FIS proveniente de los fondos Next Generation el estado en su labor de inversión en los sectores estratégicos puede utilizar el ICO para sumar inversión pública a la inversión privada existente para que las HA escalen su tamaño y generar así un círculo virtuoso en el que más inversión se vea atraída al mundo de la inversión social de impacto.
En el debate de la vivienda todo el mundo habla de colaboración público-privada, pero escasean los ejemplos prácticos de cómo llevarla a cabo. Las HA y la inversión social de impacto son mecanismos concretos que han demostrado sus resultados en el impulso de parques de vivienda social y asequible en los países de nuestro entorno y que podrían desarrollarse y escalarse con facilidad en España.
El problema de la vivienda en España necesita de un incremento exponencial de los fondos dedicados (inversión) y tiene que solucionarse teniendo en cuenta a los más débiles (impacto social). Ni el Estado ni el mercado van a poder afrontar por su cuenta este reto. Las HA y la inversión social de impacto podrían ser elementos para vehicular la gigantesca joint venture público privada que pueda solucionar el problema del acceso a la vivienda en España.
*** José Manuel Caballol es cofundador de Primero H y director general de HOGAR SI.