La tribuna

Cómo interpretar la nulidad de las cláusulas abusivas en las hipotecas

El Tribunal de Justicia de la UE confirmó ayer la nulidad de la llamada ‘cláusula de vencimiento anticipado’ incluida en el préstamo hipotecario con consumidores. Sin embargo, no sólo no ordenó su expulsión automática del contrato, sino que, además, abrió la puerta a la posibilidad de que los jueces españoles la moderen o integren con una nueva redacción que sí sea conforme con la legalidad vigente en nuestro país.

A día de hoy, esa ‘legalidad vigente’ reside en el artículo 693.2 de la LEC, que refuerza la protección de los deudores hipotecarios con la exigencia de un mínimo de tres cuotas impagadas para poder poner en marcha el procedimiento especial de ejecución. El TJUE no pone tacha, en principio, a esa ejecución por cuanto que permite al deudor liberar el bien hipotecado rehabilitando el contrato mediante el pago de lo debido así como la posibilidad de obtener una reducción parcial de la deuda o que el bien hipotecado no será vendido por precio inferior al 75% del valor de tasación. Además, la alternativa a impedir la integración de la cláusula y expulsarla automáticamente del contrato es vista por el TJUE como más gravosa para el consumidor, ya que, a falta de vencimiento anticipado en su contrato, éste quedaría expuesto a un procedimiento ordinario, que es entendido como más oneroso por el tribunal.

Sin embargo, la remisión de la sentencia de ayer al texto actual del 693.2 LEC como referencia de la legalidad vigente crea a su vez una importante incertidumbre. Como es conocido, en nuestro país ya tenemos una nueva legalidad sobre vencimiento anticipado que, aunque no está vigente hoy, sí lo estará a partir del próximo día 16 de junio. Hablamos de la nueva Ley 5/2019 Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que, entre otras cuestiones, impone un nuevo régimen de ejecución hipotecaria según el cual se exigirá un impago de 12 cuotas o el tres por ciento del importe prestado, si la mora se produjera dentro de la primera mitad del préstamo, o de 15 cuotas o el siete por ciento, si se produjera en la segunda mitad.

En España teníamos casi 20.000 procedimientos de ejecución hipotecaria suspendidos a la espera de esta sentencia del TJUE. Ya es seguro que no cabe esperar para ellos el inmediato sobreseimiento que muchos previeron. Pero ¿qué pasará cuando la nueva redacción de la ley 5/2019 entre en vigor y despliegue todos sus efectos? La legalidad vigente con que integrar la cláusula nula es hoy una; pero será otra a partir del próximo 16 de junio. Hoy son suficientes tres cuotas impagadas para poner en marcha una ejecución. En menos de 90 días, esas tres cuotas se convertirán en 12 o en 15.

Según la Disposición Transitoria Primera de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, ésta no será de aplicación a los contratos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, salvo -precisamente- en materia de vencimiento anticipado. En este supuesto, la ley hace una excepción para los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a su entrada en vigor, independientemente de que se haya instado o no su ejecución o de que estuviera o no suspendido el procedimiento.

Así, a los contratos suscritos hoy o que están cumpliéndose actualmente les será de aplicación el nuevo régimen de vencimiento anticipado que entrará en vigor en junio. Pero no sucederá lo mismo con los ya resueltos por incumplimiento o con aquellos cuyo vencimiento anticipado se produzca antes de que la ley sea de aplicación. Sabiéndolo, ¿cabe esperar a partir de ahora masivas e inmediatas peticiones de reanudación de procedimientos? ¿Cabe esperar reclamaciones de contratos impagados hasta el 16 de junio dado el interés del acreedor por evitar el gravoso régimen que viene?

En mi opinión, y aunque ciertamente hoy no estamos aún bajo la vigencia de la nueva ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario ni ésta es de aplicación a los vencimientos anticipados ya producidos o por producir hasta el 16 de junio, las nuevas ejecuciones e incluso la posibilidad de seguir adelante con las ya iniciadas van a acabar dependiendo de las exigentes condiciones de la nueva norma.

* José María Rozas es Socio de LEAN Abogados

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