La histórica inmobiliaria Metrovacesa volverá a cotizar en Bolsa el próximo 5 de febrero, coincidiendo con el centenario de su constitución en 1918, pero lo hará con algunas dudas.

Especialmente por esos casi 3.000 millones de euros de valor para una empresa que, como apuntan desde Bankinter, “se encuentra en una fase inicial de crecimiento” y con ingresos previstos por venta de pisos muy limitados en los próximos años.

Además, la propia empresa reconoce que no estaría en condiciones de entregar 5.000 viviendas anuales hasta 2021 -lo que permitiría alcanzar una cifra anual de negocio superior a los 1.000 millones de euros-, por lo que los 500 millones por venta de suelo, en estos primeros años, se convertirían en su principal fuente de ingresos.

Ingresos y dividendos se harán esperar

No obstante, y a pesar de este reconocimiento de escasez inicial de ingresos y de que no habrá reparto de dividendo hasta 2020, nadie duda de que los inversores institucionales aportarán los aproximadamente 850 millones de euros -equivalentes al 30% del capital de la promotora- que los dos accionistas, Banco Santander y BBVA, pondrán en el mercado.  

En general, y salvo excepciones como las expuestas por Bankinter, el consenso de los analistas no duda de que la permanencia en el capital del Metrovacesa -Santander, con el 50% y el BBVA, con el 20%- supone toda una garantía.

El tirón del ciclo expansivo inmobiliario

También juega a favor de la vuelta de la promotora al parqué la expansión del ciclo inmobiliario, que en 2017 provocaba la salida a Bolsa de Neinor y Aedas, las dos primeras sociedades que cotizaban diez años después del estallido de la burbuja inmobiliaria.

Del peso que tengan las posiciones contrapuestas de los analistas dependerá el precio que finalmente entre en el rango de 18 y 19,5 euros por acción. Si los inversores, como pasó con Aedas, presionan para salir en la banda más baja, la aportación para hacerse con el 30% de Metrovacesa será de 819 millones de euros. Si lo hace por arriba tendrán que desembolsar casi 890 millones.

Esta banda implica una prima sobre su valor neto de activos (NAV) de hasta el 9,6%, inferior a la de la reciente OPV de Aedas, otra inmobiliaria que languidece en Bolsa sin superar el precio de colocación afectada por la crisis catalana en su estreno bursátil.

Números de partida poco relevantes

¿Con qué números retorna Metrovacesa a parqué? No muy relevantes. Hasta el 31 de septiembre, como recoge la inmobiliaria en el folleto depositado en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), el volumen de negocio ascendía a 18,88 millones de euros, desglosados en 15,62 millones por venta de viviendas y los restantes 3,22 millones procedentes de prestaciones de servicios a terceros. Facturación que, tras reducir 14,62 millones de costes asociados, dejaba un margen bruto de casi 4,27 millones de euros.

Hasta el cierre del tercer trimestre, las existencias de Metrovacesa -suelo, promociones en curso y terminadas- se contabilizaban en 1.630 millones de euros. Casi todo en terrenos. La inmobiliaria presidida por Ignacio Moreno y dirigida, como consejero delegado, por Jorge Pérez de Leza, acredita que las obras en construcción tienen un valor de 195 millones y 21 millones los 124 pisos terminados.

La inmobiliaria sale a bolsa con unas 2.300 viviendas en construcción a entregar entre 2018 y 2020, por las que existían compromisos de venta con los clientes por casi 75 millones de euros, según los datos hasta el 30 de septiembre de 2017.

La venta de suelos, inicial piedra angular  

Compromisos que, a esa fecha, no existían en el caso de suelos, ni para compras ni para ventas. No obstante, los ingresos procedentes por el traspaso de terrenos se convierten en la piedra angular con los que Metrovacesa pretende aumentar la facturación hasta 2020, ya que, como reconoce Pérez de Leza, “la promoción residencial es muy ingrata, ya que los ingresos no se hacen latentes hasta que no se entregan las viviendas”.

En principio, el objetivo sería desprenderse de suelos, entre 2018 y 2019, por valor de unos 500 millones de euros o más si la demanda actual sigue creciendo.

Para lograrlo, Metrovacesa necesita poner estos terrenos en valor y convertirlos en finalistas. Una actividad, costosa, en algunos casos, para la que la inmobiliaria recibía una inyección financiera de 275 millones de euros hace algo más de un mes. A diferencia de Aedas y Neinor, cuyos terrenos están listos para ser edificados de inmediato, Metrovacesa cuenta con un 26% de su bolsa de suelo que requiere ser urbanizado o, lo que es peor, todavía calificado como no urbanizable.

Equilibrio entre vender suelo y mantener una cartera estratégica

El préstamo a cinco años fue otorgado por los dos bancos accionistas -Santander y BBVA- y otras 5 entidades (Deutsche Bank, Morgan Stanley, Goldman Sachs, Société Générale y Unicaja Banco), que aportaban cantidades de entre 25 y 50 millones de euros.

Con esta estrategia de desprenderse del suelo para satisfacer la creciente demanda y obtener rápidos ingresos, Metrovacesa debe jugar sus cartas de manera adecuada para no quedarse sin activos suficientes para promover, a partir de 2021, 5.000 viviendas en las mejores zonas de Madrid, Barcelona y el litoral mediterráneo. Precisamente las únicas que los inversores van a demandar.