Vender o alquilar una vivienda en España exige, por norma general, un certificado de eficiencia energética. Pero existen excepciones: las construcciones independientes de menos de 50 metros cuadrados útiles quedan fuera de esa obligación, según el Real Decreto 390/2021.
La norma, aprobada el 1 de junio de 2021 por el Ministerio para la Transición Ecológica y publicada en el BOE al día siguiente, sustituyó al Real Decreto 235/2013 y actualizó el procedimiento básico para certificar la eficiencia energética.
El artículo 3.2 recoge los supuestos de exclusión. Entre ellos figuran los edificios independientes con una superficie útil total inferior a 50 metros cuadrados, como una cabaña aislada o un pequeño almacén rural, sin estructura compartida con otros edificios.
Ahora bien, existe una condición clave. Y es que la exención solo aplica a edificios completos, así que un piso de un bloque o una oficina en un edificio compartido sí necesitarán certificado.
Una exención entre varias
No es la única. El texto excluye los edificios protegidos oficialmente por su valor arquitectónico o histórico, las construcciones provisionales con uso previsto de hasta dos años y los edificios industriales, agrícolas o de defensa de baja demanda energética.
La lista se completa con los edificios adquiridos para su demolición o para una reforma integral. En ese caso, la escritura de compraventa debe reflejarlo y el propietario ha de presentar una declaración responsable ante el órgano autonómico competente.
La finalidad de la normativa es mejorar la eficiencia energética del parque inmobiliario. Según los expertos, las exenciones responden a situaciones en las que el certificado carece de utilidad práctica por la naturaleza, la temporalidad o la demanda energética.
Fuera de esas excepciones, el certificado es obligatorio en edificios de nueva construcción y en los que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, así como en determinadas reformas y ampliaciones de gran alcance, según el artículo 3.1.
La recomendación de los expertos es no dar la exención por sentada. Antes de prescindir del certificado conviene consultar al organismo responsable de la comunidad autónoma, sobre todo con edificios históricos o protegidos y ante cualquier duda de interpretación.
El Ministerio para la Transición Ecológica es tajante en su web: solo pueden considerarse exentos los casos cuyo uso declarado permita "encuadrarse claramente en las exclusiones del ámbito de aplicación", que figuran en el artículo 3.2. Suponerlo no basta.
Conviene, además, medir con mucha precisión. El umbral se refiere a la superficie útil, es decir, la interior aprovechable, sin contar muros ni tabiques, no a la construida. Un edificio independiente de 52 metros cuadrados útiles sí necesitará certificado.
Para el propietario de una caseta, una cabaña aislada o un almacén rural, el alivio económico es evidente: evita contratar a un técnico certificador, abonar los honorarios del informe y registrarlo ante su comunidad autónoma al vender o alquilar.
En definitiva, el Real Decreto 390/2021 reserva la exención a un perfil concreto de inmueble. Quien dude de si su construcción cumple los requisitos debería confirmarlo con las autoridades antes de vender, alquilar o anunciar la propiedad sin certificado.