La nueva Ley de Montes de Andalucía establece que la Administración puede ejercer derecho de tanteo y retracto sobre fincas en espacios naturales protegidos.
El derecho de tanteo permite a la Junta adquirir la finca en las mismas condiciones pactadas con el comprador, teniendo tres meses para decidir tras la notificación.
El derecho de retracto permite a la Administración comprar la finca incluso después de la venta, durante un año desde la notificación.
La normativa no impide la venta de fincas protegidas, pero obliga a comunicar la operación a la Administración, que tendrá prioridad de compra si lo desea.
Ser propietario de una finca dentro de un parque natural no impide venderla a otra persona. Sin embargo, su ubicación puede introducir un participante inesperado en la operación: la Administración, que en determinados espacios protegidos dispone de un derecho para quedarse con el inmueble en las mismas condiciones acordadas con el comprador.
La regla aparece en la legislación española sobre patrimonio natural y acaba de ser actualizada también en Andalucía. La nueva Ley 3/2026, de 13 de marzo, de Montes de Andalucía, ha modificado el régimen de tanteo y retracto aplicable a los terrenos situados dentro de espacios declarados protegidos. La reforma está vigente desde el pasado 9 de abril de 2026.
Esto no significa que el propietario tenga que vender obligatoriamente su terreno a la Junta ni que la Administración pueda fijar unilateralmente cuánto pagará. El mecanismo funciona de otra manera: cuando existe una compraventa u otra transmisión onerosa comprendida por la norma, la Administración puede tener preferencia para adquirir el bien por el precio y con las condiciones comunicadas por el vendedor.
Es lo que jurídicamente se conoce como derecho de tanteo. La nueva redacción del artículo 24 de la Ley del Inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía establece que la Junta podrá ejercerlo en las transmisiones onerosas inter vivos de bienes y derechos correspondientes a terrenos situados en el interior de espacios declarados protegidos.
El vendedor deberá comunicar fehacientemente a la Administración las condiciones esenciales de la operación. En Andalucía, una vez recibida esa notificación, la Junta dispone de tres meses para ejercer el tanteo.
Por ejemplo, si el propietario acuerda vender una finca protegida a un particular por 250.000 euros y concurren los requisitos legales, la Administración puede decidir adquirirla en las condiciones notificadas. No se trata, por tanto, de una confiscación ni de una compra a un precio impuesto por el Gobierno.
Incluso después de venderla
La normativa incorpora además un segundo mecanismo: el derecho de retracto. Su función aparece cuando la transmisión ya se ha producido. En Andalucía puede ejercerse durante un plazo de un año contado desde la correspondiente notificación en los términos establecidos por la legislación.
La diferencia entre ambos mecanismos es importante. El tanteo permite a la Administración adelantarse a la compraventa y ocupar la posición del comprador; el retracto permite reaccionar una vez realizada la transmisión cuando concurren los requisitos que permiten ejercer ese derecho.
La comunicación tampoco constituye un simple trámite opcional. La nueva norma andaluza señala expresamente que deberá realizarse "en todo caso" y que constituye un requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad.
En realidad, la modificación de 2026 no crea este poder desde cero. Andalucía ya reconocía desde 1989 la posibilidad de ejercer tanteo y retracto sobre terrenos situados dentro de sus espacios naturales protegidos. La nueva Ley de Montes ha actualizado la redacción y ha incorporado directamente al artículo los requisitos de comunicación y los plazos para ejercer ambos derechos.
Y detrás existe una norma de ámbito estatal. El artículo 40 de la Ley 42/2007, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, establece que declarar un espacio natural protegido lleva aparejada la facultad de la comunidad autónoma para ejercer los derechos de tanteo y retracto sobre determinados negocios jurídicos onerosos realizados entre vivos que afecten a bienes inmuebles situados en su interior.
Por eso, aunque la actualización andaluza sea reciente, el mecanismo no es exclusivo de esta comunidad. La legislación básica española establece esta posibilidad y después las comunidades autónomas desarrollan aspectos como sus procedimientos y plazos.
Tampoco debe confundirse automáticamente cualquier terreno con algún grado de protección ambiental con este supuesto. La Ley 42/2007 considera Espacios Naturales Protegidos aquellos declarados como tales y establece cinco grandes categorías: parques, reservas naturales, áreas marinas protegidas, monumentos naturales y paisajes protegidos. Las comunidades autónomas han creado además numerosas denominaciones propias.
La Red Natura 2000 cuenta, por su parte, con una regulación específica. Las Zonas Especiales de Conservación y las Zonas de Especial Protección para las Aves tienen la consideración de espacios protegidos Red Natura 2000, pero su alcance y las limitaciones concretas dependen también de la legislación y los instrumentos de planificación correspondientes.
La aplicación práctica de estas reglas no es únicamente teórica. El BOE publicó en diciembre de 2025 una resolución relativa precisamente a la compraventa de una finca situada dentro del Parque Natural Sierra de Baza, en Granada.
El propietario había comunicado previamente su intención de vender, junto con el precio y las condiciones esenciales. Habían transcurrido después los tres meses establecidos sin que la Administración ejerciese el tanteo, por lo que la operación siguió adelante. El conflicto surgió posteriormente respecto a las comunicaciones necesarias para inscribir la compraventa.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública terminó permitiendo la inscripción y recordó que, una vez transcurrido el plazo sin ejercerse el tanteo, la venta podía realizarse, sin perjuicio de que continuase existiendo el posible derecho de retracto de la Administración.
Hay otro detalle relevante para el propietario: la legislación estatal establece que, cuando la Administración ejerce el tanteo, queda obligada al pago del precio convenido, que deberá abonarse en un periodo no superior a un ejercicio económico.
Por tanto, tener una finca dentro de un espacio natural protegido no significa que esté prohibido venderla ni que pase automáticamente a manos públicas. Lo que cambia es el procedimiento: en determinados casos, la operación debe comunicarse previamente y la Administración autonómica dispone de la posibilidad legal de colocarse en el lugar del comprador.
La nueva Ley de Montes de Andalucía vuelve a dejarlo expresamente por escrito desde abril de 2026: si el terreno está dentro de un espacio declarado protegido, la Administración puede tener prioridad para adquirirlo y dispone de tres meses para ejercer el tanteo y de hasta un año para el retracto.