El CEO y director de ATL Abogados, Antonio Vallejo San José, en la entrevista con EL ESPAÑOL de Castilla y León.
Antonio, abogado: "Muchos inquilinos no podrán alquilar porque el propietario tiene que vigilar más la solvencia"
El CEO de ATL Abogados, con sede en Valladolid, analiza el nuevo marco legal del mercado de la vivienda.
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El mercado del alquiler en España vive en estos momentos inmerso en un momento de cambios con la entrada en vigor de los denominados 'decretos Maricarmen'. Su inclusión en el marco normativo ha generado un escenario de incertidumbre que, según muchos expertos, generará la paralización de los contratos al menos hasta que se resuelvan las elecciones generales del 29 de noviembre.
En este contexto, Antonio Vallejo San José, CEO y director de Atrio Legal Abogados, con sede en Valladolid, analiza para EL ESPAÑOL de Castilla y León el nuevo escenario que se presenta en estos próximos meses dentro de un mercado colmatado por la demanda y que ha generado la revuelta social en la calle y la política.
"Hay muchos perfiles de inquilinos que no podrán acceder a alquilar una vivienda porque si ya nos movíamos en un mercado en el que de por sí nos sometían a un control muy detallista, ahora el arrendador tiene que vigilar más esos niveles de solvencia", sostiene el abogado.
Estas semanas la vivienda ocupa el principal foco mediático con la aprobación de los decretos, a la espera de su convalidación, ¿cómo cambia todo ello la relación contractual entre propietarios e inquilinos?
Estos decretos lo que suponen es un fuerte intervencionismo normativo, que lo que hace es cambiar las reglas del juego. Se protege excepcionalmente al arrendatario y lo que se limita es la autonomía de pactos. Cuando antes se podía pactar, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y al Código Civil, ahora ya no tanto.
Esa autonomía se ve muy limitada por el fuerte intervencionismo. Se protege al arrendatario quizá más allá de lo que puede soportar la propia relación, que eso es lo que hace tensar el que pueda haber una caída en los contratos de arrendamiento.
¿Qué ocurre con los contratos firmados con anterioridad a la aprobación de los decretos?
En principio en las normas rige el principio de irretroactividad. ¿Qué ocurre? Estos decretos imponen medidas transitorias y cuando se gobierna en caliente, se trata de incrustar por imperativo legal contratos que ya están vigentes y que están regulados por una determinada disposición.
Ese es el problema. Esos contratos que ya están vigentes van a ver alterados los plazos que están pactados. Va a afectar a los contratos que están vigentes. No es que sea una normativa que se aplica a partir de este momento. Esto se incrusta y afecta a los contratos ya vigentes. Ahí hay un verdadero problema y una inseguridad jurídica.
¿Qué es lo más importante que tienen que tener en cuenta los propietarios en este escenario?
El propietario tiene que asumir que los plazos para poder recuperar la posesión en un caso de controversia se van a dificultar. Se van a alargar y es un mayor riesgo operativo. Esto al arrendador le traslada un mensaje de desánimo a la hora de querer arrendar su piso.
Si se le está diciendo que si hay un problema a la hora de recuperar la posesión vamos a entrar en un escenario de incertidumbre, pues evidentemente le va a afectar. Al inquilino se le va a poner a su disposición mecanismos de prórroga y paralización que antes dependían de la negociación del contrato.
Antonio Vallejo, de ATL Abogados, en la entrevista con EL ESPAÑOL de Castilla y León.
Ahora va a tener esa facultad el arrendatario de tener un mecanismo para poder prorrogar e incluso para poder paralizar el contrato. A ambas partes les afecta, pero al arrendatario es al que se le está favoreciendo con estos decretos.
¿Qué opciones tiene el propietario para poder recuperar su vivienda si no quiere seguir alquilándola?
El propietario debe extremar la diligencia para redactar una cláusula de necesidad. Si el propietario acredita la necesidad familiar de disponer de esa vivienda puede volver a recuperar su vivienda. Lo primero que tiene que hacer también el arrendador es analizar con mayor detalle el nivel de solvencia.
Si ya nos movíamos en un marco en el que de por sí ya a la hora de arrendar nos sometían a un control muy detallista, pues ahora el consejo que yo le daría al arrendador es que todavía vigile más esos niveles de solvencia.
La vía judicial para recuperar el inmueble se va a ralentizar. Hay que asegurarse bien con un seguro ante el impago o bien con estudios de solvencia sobre ese riesgo del inquilino.
Entonces esto provocará que muchos perfiles de rentas bajas, a quien se pretendía facilitar el acceso, lo tengan todavía mucho más difícil, ¿no?
Exacto. Esto tiene una implicación directa en el alquiler porque va a descartar a mucha gente que accedía de una manera muy al límite. Si añadimos todavía un triple o un doble control de solvencia o de riesgo va a suponer que se apliquen todavía más medidas y que haya muchos perfiles que no puedan acceder a alquilar vivienda.
¿Qué tiene que tener en cuenta el inquilino para hacer valer sus derechos?
Los derechos no se presumen, se prueban. A la hora de tener en cuenta cómo van a operar estos decretos, el inquilino va a tener que documentar exhaustivamente cuando se vean alteradas sus circunstancias económicas.
Para poder aplicar estos decretos y los derechos que concede, lo que tiene que hacer es detallar exhaustivamente. No vale con decir que estoy en una situación de vulnerabilidad. Hay que acreditarla. Bien con informes de los servicios sociales o con informes económicos. Hay que probarlo y es verdad que se exigen una serie de requisitos que el arrendatario va a tener que comprobar.
¿Cómo se aplicarán las prórrogas extraordinarias de dos años? ¿Qué ocurre si no se convalidan los decretos o un posible cambio de Gobierno los deroga?
Efectivamente va a haber una situación jurídica muy cuestionable. Va a haber una laguna en esas fechas, desde el 15 de noviembre hasta su no convalidación. El Congreso va a tener que establecer los efectos retroactivos para que no haya dudas a la interpretación de si se aplica o no.
Si no la situación va a ser jurídicamente compleja. Para que el arrendador pueda recuperar la vivienda tiene que estar prevista en el contrato la cláusula de necesidad, pero además tiene que hacer dos cosas: comunicarlo y acreditarlo.
Tendrá que acreditar que no tendrá otra alternativa habitacional y que tiene que recuperar ese activo, que va a ser destinado, además en el plazo de tres meses, a su vivienda permanente.
Una de las medidas más llamativas es la prohibición de los desahucios hasta 2030, ¿cómo se protege el propietario ante ello?
Esto le afecta gravemente al arrendador. La tutela judicial ya iba justa antes de estos decretos, porque se han reformado muchas cuestiones pero luego la operativa era muy difícil, ahora se va a colapsar. Esto va a hacer que el arrendador vea dificultades a la hora de alquilar su piso y va a tener que acudir a mecanismos como la contratación de seguros de impago.
O descartar perfiles con los que antes sí que hubiese firmado un contrato. Los va a descartar porque va a tener que fijar el riesgo en un peldaño todavía más alto.
Volviendo a los inquilinos vulnerables, no basta con decirlo, sino que hay que demostrarlo. ¿Cómo podrán acreditarlo?
Aquí tiene que acreditar documentalmente. Acudir a mecanismos como el SEPE, la Agencia Tributaria o servicios sociales para demostrar una caída drástica en los ingresos, que le sitúe al inquilino o a la familia en los niveles por debajo de los índices de renta mínima.
Hay que ver si realmente si esa situación le provoca esa caída por debajo de los umbrales y tiene que acreditar también que el esfuerzo económico que va a tener que hacer para pagar esa renta y esos suministros supera el porcentaje de los ingresos netos que percibe.
No se trata de levantar la mano. El arrendatario tiene que hacer una labor de objetivar para que cumpla esos requisitos.
Los contratos que venzan entre el 15 de noviembre y la potencial no convalidación, ¿cómo les afectarán las prórrogas extraordinarias?
Todos los cambios y más los que se producen gobernando en caliente generan inseguridad jurídica. Son cuestiones que luego jurídicamente hay que interpretarlas. Una cosa es lo que dice la norma, otra el supuesto hecho y la jurisprudencia es cómo se aplica la norma a ese caso concreto.
En principio esa situación, desde el 15 de noviembre hasta esa no convalidación, el Congreso va a tener que establecer específicamente cuáles son los efectos retroactivos porque si no lo hace va a haber una brecha de inseguridad, de duda que veremos a ver después cómo se pronuncian los jueces porque se abre una ventana en esos plazos.
Esa brecha de inseguridad jurídica es para ambos, tanto para inquilino como propietario.
Que cada uno interprete de una manera y ante el debate de cuál es lo interpretable, tendrá que entrar un tercero, un agente judicial, y decir si realmente era de aplicación o no. Estamos llevando cuestiones que antes dependían de la autonomía de las partes al juzgado.
Antes estos contratos que podían establecerse las causas y podían resolverse entre las partes, ahora como va a haber muchas dudas, más las que generan estos decretos, vamos a depender de terceros que resuelvan.
Una de las cuestiones que más polémicas ha generado ha sido las indemnizaciones a los inquilinos, ¿qué puede hacer el propietario ante ello?
Para que el arrendador pueda recuperar la vivienda y no indemnizar a su inquilino tiene que recurrir a la cuestión de necesidad, porque evidentemente el arrendador no puede ni cortar suministros ni cambiar cerraduras porque es un delito.
Tienen que acreditar que la necesidad de ocupar el piso en los tres meses después de ese desalojo. Si no lo hace y la vivienda permanece vacía, a partir de ese momento va a nacer un derecho automático por parte del inquilino a reclamar una indemnización o incluso la reposición del inmueble.
Eso surgirá si después de los tres meses el arrendador no ha ocupado. Esa indemnización se tasará teniendo en cuenta los perjuicios que ha causado al inquilino salir de esa vivienda, tener que alquilar otra o solicitar que se reponga el inmueble, o ambas cosas.
¿Todo este contexto va a generar una fuga del alquiler de vivienda habitual hacia los temporales o por habitaciones?
Lo que va a suponer es que se acuda a los mecanismos que puedan ser más flexibles. Hay que tener en cuenta que son los pequeños propietarios los que van a huir de la LAU y van a preferir contratos de 11 meses o a estancias individuales, que no estén atrapados por las prórrogas forzosas.
Paradójicamente, este exceso de intervencionismo, que trata de proteger el alquiler de vivienda habitual, lo que está provocando es su desaparición en el mercado. No nos olvidemos que es el pequeño propietario, realmente, el jubilado que complementa su pensión con un alquiler de un piso, al que le afectan todos estos decretos.
Esto no afecta a un fondo buitre, que tiene otros márgenes y otras propiedades, esto afecta al pequeño propietario. Este va a huir de la LAU, para no verse atrapado por estas prórrogas y porque no va a asumir los riesgos por impagos de falsos vulnerables y va a acudir a otros mecanismos que es el alquiler de temporada y habitaciones.
¿Es en esta "legislación en caliente" dónde habéis detectado los problemas de seguridad jurídica en los decretos?
Esto ha afectado muchísimo porque nos encontramos ante un suceso que conmociona a la sociedad y al Gobierno. Y ha utilizado un caso extremo como catalizador para imponer estos decretos. El problema de legislar en caliente es que nos estamos basando y tomando de ejemplo un suceso excepcional.
Al tomar como ejemplo o como termómetro del mercado un suceso excepcional, vamos a irnos a generar normativas totalmente desequilibradas.
Se trata de evitar que grandes tenedores expulsen a perfiles de extrema necesidad, eso es lo que pretende el 'decreto Maricarmen', pero lo que va a conseguir es castigar al pequeño propietario que es quien conforma la inmensa mayoría del mercado de alquiler en España.
¿Están notando el impacto de esa incertidumbre ya en el despacho? ¿Han recibido muchas consultas?
De hecho ya tenemos consolidada la agenda de la semana que viene con seis consultas de arrendadores y también con interesados en alquiler de vivienda que vienen a asesorarse. Hay una incertidumbre tremenda. Cuando antes estaba normalizado y estandarizado, se ha roto ese estándar y ahora tanto el arrendador como el arrendatario necesitan consejo jurídico.
Nosotros tendremos que trasladar también la incertidumbre que nos supone y trataremos de proteger a nuestros clientes en esos cambios que se pretenden, sobre todo al arrendador. Al propietario hay que hablarle claro, si ya era un riesgo ahora hay más riesgo.
A partir de ahí el impacto que va a tener es una reducción de los alquileres hasta que se dilucide y más en la situación de posible cambio de gobierno. Todo eso no hace sino enturbiar aún más.
Ante situaciones de incertidumbre todos somos conservadores y el hecho de alquilar una vivienda no es ser conservador. Cuando uno conforma su patrimonio, con un bien inmueble con el coste de adquisición que tiene hoy, evidentemente es un riesgo alquilarlo a otra persona.
Gobernar a golpe de titular y en caliente va a suponer una reducción de alquileres.
Ya avanzan entonces que el mercado va a estar paralizado un tiempo.
Totalmente. No sabemos exactamente, pero seguro y ya lo estamos notando, pero se va a paralizar, se va a suspender hasta que haya claridad, como es lógico.
