Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana.
Entró en vigor: si el propietario quiere vender la vivienda, el inquilino tiene derecho preferente para comprarla
La ley otorga al arrendatario la potestad de decidir si acepta la oferta del dueño una vez este le ha notificado su intención de deshacerse del inmueble.
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Hay quien, por unas cuestiones o por otras, permanece muchos años en una misma vivienda en régimen de alquiler, generando un apego emocional que le lleva a tomar la decisión de no comprar otra cuando así se lo puede permitir. Pero es importante saber que, según la ley, si el propietario decidiese vender, el inquilino tiene derecho preferente sobre el resto de interesados.
Los últimos datos señalan que en Castilla y León hay algo más de 120.000 viviendas de alquiler. Todas ellas se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que estipula una serie de protecciones legales que dan al inquilino la prioridad para comprar la vivienda en la que reside en caso de que el dueño decida venderla.
En concreto, esta cuestión se regula por el artículo 25 de la LAU y divide este derecho del arrendatario en dos fases o facultades diferentes. Por un lado, el inquilino tendrá la facultad, mediante el derecho de tanteo, a adquirir la vivienda antes de que se formalice la venta a un tercero.
En estos casos, deberá igualar el precio y las condiciones ofrecidas por el propietario si hubieran sido aceptadas por un tercero. El dueño, a su vez, debe notificar al inquilino de forma fehaciente, habitualmente en vía burofax, la intención de desprenderse del inmueble, notificando el precio y las condiciones de la transacción.
A partir de aquí, el inquilino tiene un periodo de 30 días naturales a contar tras la notificación para avisar de que quiere ejercer el derecho que le reconoce la LAU de adquirir la vivienda.
En caso de que en ese momento el inquilino decida no ejecutar su derecho y el dueño no encontrase comprador, la notificación tendrá una caducidad de 180 días. A partir de ese momento, el propietario deberá avisar de nuevo su intención de vender.
Derecho de retracto
La normativa contempla una segunda casuística. Esto se da cuando el propietario ha procedido a vender el inmueble a un tercero sin cumplir los cauces necesarios. Esto permite al arrendatario adquirir la vivienda a posteriori, anulando esa primera operación.
Este punto puede darse en tres situaciones. La primera de ellas es si el propietario no notificó su intención de vender al arrendatario. En estos casos, este último podrá ejercer su derecho y anular una compraventa que ya se ha producido, para adquirir igualando las condiciones este mismo.
El segundo de los casos es cuando el dueño ha omitido algún requisito esencial en el momento de notificar el tanteo. Aquí, el inquilino podrá reclamar las mismas condiciones que acordó con un tercero
Por último, podrá anularse una venta al tercero cuando este ha adquirido la vivienda por una cifra inferior a la que el propietario notificó a su inquilino. También cuando las condiciones resultasen menos onerosas.
De nuevo, el arrendatario volverá a tener 30 días naturales, contados desde la notificación fehaciente que el nuevo comprador ha de hacer al inquilino, entregándole una copia de la escritura o el documento de venta.
Cuándo no existe el derecho
Podría no existir este derecho, aunque el inquilino no haya renunciado a la compra, cuando la vivienda es vendida de forma conjunta con el resto de domicilio o locales del propietario que formen parte del mismo inmueble.
Tampoco podrá acogerse a su derecho cuando varios propietarios vayan a vender a un mismo comprador la totalidad de los pisos del inmueble. Por último, existe un derecho de retracto de comunero, cuando hay copropietarios en la vivienda, que están por encima del inquilino.
Por ejemplo, cuando un matrimonio se divorcia, son copropietarios de la vivienda, y uno de ellos prefiere quedarse con ella. En estos casos, el inquilino no tendrá un derecho superior por encima de uno de los miembros de la pareja.
Por último, es habitual en muchos contratos de alquiler que se incluya una cláusula de renuncia expresa a este derecho en el momento de la firma de los documentos. Una circunstancia que está recogida y se hace válida en el artículo 25.8 de la LAU.
Eso sí, aunque el inquilino renunciase, el dueño deberá estar siempre obligado a notificar su intención de vender con al menos 30 días de antelación a la firma de la compraventa.
