La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez
Está en vigor: si el propietario no avisa con la suficiente antelación, el alquiler se renueva automáticamente
La legislación establece que si el arrendador no ha comunicado su voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres, una vez vencido el periodo mínimo de cinco o siete años.
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La vivienda es ya la principal preocupación de los ciudadanos en España. En un contexto en el que la compraventa no está al alcance de todos, conocer los derechos de quienes tengan alquilada una vivienda se presenta como una herramienta fundamental. Desde 2019, la legislación vigente sufrió una serie de modificaciones que están orientadas a proteger a los inquilinos.
Una de las más sonadas es que el propietario tiene la obligación de comunicar con al menos cuatro meses de antelación su voluntad de no renovar el contrato, una vez se hayan cumplido los cinco años de vigencia (siete si se es persona jurídica). En caso de no hacerlo, la prórroga tácita se aplicará por plazos anuales hasta un máximo de tres.
Según los últimos datos, más de 120.000 viviendas se encuentran en régimen de alquiler en Castilla y León. Todas ellas se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece las obligaciones y derechos de propietarios e inquilinos.
Duración de los contratos
Antes de entrar en el fondo de ese preaviso de cuatro meses antes a la finalización del contrato, es importante conocer cómo funcionan los alquileres en Castilla y León y en España.
La legislación establece que la duración será la que libremente pacten propietarios e inquilinos, pero los contratos que son firmados a partir del 6 de marzo de 2019, si el plazo acordado fuese inferior a cinco años (siete si se trata de una empresa), el contrato será prorrogado automáticamente hasta llegar a esos cinco o siete años.
Las prórrogas se ejercerán por plazos anuales. Cabe recordar que con la ley anterior, estos periodos eran únicamente de hasta tres años. Eso sí, la extensión del contrato no se producirá si el inquilino comunica al propietario, al menos 30 días antes de la finalización, su intención de no continuar.
Una vez transcurran los cinco o siete primeros años, es cuando entra en juego la modificación de la normativa de 2019. Se conoce como la prórroga tácita y está regulada en el artículo 10 de la LAU.
En este caso, si ninguna de las partes hubiese notificado su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años. Previamente a la modificación, esta renovación era de solo un año.
Esta prórroga tácita se aplica de igual forma si el propietario comunica su intención de no renovar el contrato cuando quedan menos de cuatro meses para la finalización. Es importante saber también que el inquilino tiene que comunicar su intención de no renovar dos meses antes.
Volviendo al caso, si quedasen menos de cuatro meses para finalizar el contrato, este se prolongará obligatoriamente por un año más hasta un máximo de tres. Durante este periodo tácito, si el inquilino decidiese marcharse podrá comunicarlo con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.
Subidas de las rentas
En todo este contexto, es importante que el inquilino sepa que la subida de la renta del alquiler estará siempre supeditada a los márgenes que establece la ley. Esto quiere decir que el propietario nunca podrá actualizar el precio al alza mientras no se cumplan los cinco o siete años mínimos de contrato.
En esos casos, los contratos suelen contemplar actualizaciones conformes al Índice de Precios de Consumo (IPC). Esto suelen ser pequeños porcentajes. El inquilino, durante este periodo, estará protegido ante las llamadas subidas de mercado.
Es decir, el propietario no podrá subir la renta, por ejemplo, 300 euros al mes porque la renta en la zona haya subido por alta demanda y poca oferta. Esto solo podrá llevarlo a cabo una vez acaben los cinco o siete años obligatorios y sea necesario firmar un nuevo contrato.
Abandonar el piso antes del periodo obligatorio
Por norma general, el casero no podrá recuperar la vivienda antes de la finalización del periodo obligatorio del contrato. Pero existen algunas excepciones a este respecto.
Es imprescindible, eso sí, que haya pasado al menos un año desde la firma del contrato. En estos casos, el propietario podrá recuperar la vivienda en el caso de que la necesite para él mismo o familiares de primer grado. Es decir, padres, hijos y cónyuges.
Para estos casos, tiene que avisar con dos meses de antelación y la llamada cláusula de necesidad debe estar prevista de manera expresa en el contrato. Es una de las novedades que se incluyeron en la normativa aprobada ahora hace siete años.
Además, si en el plazo de tres meses el casero o sus familiares no hubieran ocupado la vivienda, salvo causa de fuerza mayor, el inquilino tendrá el derecho a recuperar el arrendamiento y/o, en su caso, recibir una indemnización, según contempla el artículo 9.3 de la LAU.
