Isabel Rodríguez García, ministra de Vivienda EFE / Javier Lizón
La Ley de Propiedad Horizontal cambia las normas: si tu vecino convierte su casa en un piso turístico te debe pedir permiso
Es necesario contar con la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios de la comunidad de vecinos, según la modificación que está en vigor desde 2025.
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A principios de 2025, el Gobierno de España impulsó una nueva modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, vigente desde 1960, que incorporó una serie de cambios que afectaban, entre otras cuestiones, a los pisos turísticos.
Y es que en los últimos años, se ha producido un auge de este tipo de viviendas en muchas ciudades de España. En Castilla y León, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes a noviembre del año pasado, existen 7.035 viviendas de uso turístico.
Esto ha provocado que cada vez se aminore más la oferta de alquileres de viviendas de uso habitual, afectando directamente a un mercado ya de por sí con más demanda que pisos disponibles.
Por eso, las nuevas modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal pretenden limitar estas transformaciones de uso y, además, evitar que las mismas puedan generar problemas de convivencia en la comunidad de vecinos.
Muchos de estos pisos turísticos están en edificios residenciales donde viven familias, alterando su día a día por la entrada constante de inquilinos estacionales que, por lo general, y en contextos vacacionales, sus horarios de descanso son muy diferentes a los habituales en una vida rutinaria.
Tres quintas partes
Desde abril de 2025, fecha en la que entraron en vigor estas modificaciones, es obligatorio que cualquier propietario que quiera transformar su vivienda en un piso turístico pida permiso al resto de la comunidad de vecinos.
Para llevar a cabo este cambio en el uso de la vivienda, para que deje de ser de alquiler a largo plazo, el dueño debe contar con la aprobación expresa de tres quintas partes del total de propietarios que, al mismo tiempo, representen en misma proporción las cuotas de participación.
Asimismo, el presidente de la comunidad de vecinos tendrá la potestad de requerir la cesación inmediata si se ejerce la actividad de piso turístico sin la autorización del resto de propietarios.
Eso sí, si la vivienda turística estaba ejerciendo su actividad antes de la modificación, la normativa aclara que el cambio normativo no tiene carácter retroactivo.
Es decir, si ya estaba autorizada previamente, cumpliendo todos los trámites legales antes de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, puede seguir ejerciendo su actividad sin necesitar la aprobación expresa de las tres quintas partes de los propietarios.
Todo esto está recogido en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Al mismo tiempo, la comunidad puede permitir un número máximo de pisos turísticos en el edificio.
También pueden imponerse condiciones
De igual manera, en caso de autorizar con el quórum necesario la transformación de una nueva vivienda turística, también se puede imponer una serie de condiciones como los horarios de entrada y salida o normas de ruido.
El Tribunal Supremo ha ratificado la legitimidad de la comunidad de vecinos a limitar o condicionar las viviendas de uso turístico en edificios que se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, así como la prohibición total de autorizar las mismas siempre que se cumpla la mayoría.
Para los pisos con licencia previa, aunque no les afecta con carácter retroactivo la nueva normativa, si pueden sufrir limitaciones para ampliar la actividad, por ejemplo, ofertando más plazas.
Es decir, si una vivienda turística tenía autorización previamente para alquilarse a cinco personas, el propietario de la misma no puede ampliar el número de inquilinos estacionales sin la autorización previa de la comunidad de vecinos.
Doble capa normativa
En Castilla y León, además, existe una doble capa normativa. A los requisitos estatales, hay que sumar una serie de leyes y decretos autonómicos que regulan las viviendas de uso turístico.
Así se estipula en la Ley 14/2010 de turismo y el Decreto 3/2017. De esta manera, a la autorización del resto de propietarios de la comunidad, hay que sumar que el interesado debe presentar una declaración responsable e inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Castilla y León.
Para esta inscripción, se exige, entre otras cuestiones, la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, plano de la vivienda o el certificado de eficiencia energética.
Asimismo, la vivienda tiene que estar amueblada y equipada para un uso inmediato, debiendo también contar con al menos un dormitorio, salón-comedor, baño y cocina, con unas condiciones de superficie y calidad adaptadas a la capacidad máxima.
La vivienda tiene que ser comercializada a través de canales turísticos y se cede en su totalidad. Es decir, no se puede alquilar por habitaciones, además de cumplir con los límites temporales que marca el reglamento.
En caso de que el piso no esté inscrito como Vivienda de Uso Turístico y ejerza la actividad, el propietario se enfrenta a sanciones impuestas por la Junta de Castilla y León.
