Propuesta para la parcela tras cambiar la ATE (vista aérea de la calle Suecia) con la edificabilidad terciaria sobre rasante. EE
Adiós al centro comercial bajo rasante ideado para Mestalla: los aspirantes al suelo lo prevén en superficie al cambiar la ATE
Los fondos interesados en las parcelas agradecen el cambio urbanístico y diseñan sus propuestas con acceso directo a las tiendas desde la calle.
Más información: De 150 millones hacia arriba: la 'subasta' por los 100.000 m2 edificables del viejo Mestalla rebasará su valor de tasación
El centro comercial bajo rasante ideado para el solar de Mestalla, que fue una solución para conceder una mayor edificabilidad al Valencia CF y revalorizar su parcela, no se materializará. Los aspirantes al suelo, según ha podido confirmar EL ESPAÑOL, prevén todas las tiendas en superficie.
Así lo contemplan gracias a un cambio introducido en la modificación de la Actuación Territorial Estratégica (ATE) que regula el macroproyecto urbanístico mediante el que el club trasladará su estadio de la Avenida Aragón a la de Corts Valencianes, donde ya ha reactivado las obras del Nou Mestalla.
"Eliminación de la edificabilidad terciaria bajo rasante (calificación TER-MS) prevista en la zona A 'Antiguo Mestalla' y su traslado sobre rasante, sin que se modifique el aprovechamiento objetivo total, aplicando a tal efecto los coeficientes de homogeneización previstos en la actual ficha de gestión del Plan ATE".
Así consta en la propuesta definitiva aprobada por el pleno municipal de Valencia en julio de 2024, y así lo están proyectando los interesados en la compra de las parcelas.
Según explican fuentes conocedoras de este cambio urbanístico, fue el propio Valencia CF quien lo solicitó tras caducar la ATE con el objetivo de modernizar el proyecto y evitar la propuesta anacrónica de desarrollar un enclave comercial bajo rasante.
Esta última solución, sin embargo, era la única posible hasta 2024, porque así lo fijaba la ATE. Tanto es así que el proyecto urbanístico cooperativo de ADU Mediterráneo, impulsado sin éxito en 2019, contemplaba todavía tiendas en semisótanos.
Los render de aquel proyecto, como el que acompaña estas líneas, preveían el acceso con escaleras mecánicas desde la calle, como si se tratara de una boca de metro.
Figuración del proyecto de ADU para de Mestalla, con acceso al área comercial subterránea desde la calle. EE
La subasta de la gran parcela de Mestalla, encargada a CBRE, se encuentra en una fase muy incipiente sobre la que tanto la consultora como el club rehúsan ofrecer detalles.
La documentación, sin embargo, está sobre la mesa de todos los grandes promotores valencianos, cuya conclusión es unánime: ninguno tiene músculo suficiente para hacer frente solo a un proyecto tan grande, en el que solo la compra de los terrenos tendrá como mínimo un coste de 150 millones de euros.
El proyecto, según las fuentes consultadas por este periódico, está abocado a la colaboración entre compañías y a la participación de grandes fondos de inversión internacionales.
Varios de ellos ya analizan la documentación y dan por hecho que presentarán una propuesta. Se trata de un proyecto inusual en Europa, al tratarse de una gran bolsa de suelo en una zona consolidada de una ciudad con un gran atractivo para la inversión.
Cien mil metros
Cuenta con una edificabilidad de casi 100.000 metros cuadrados, y el Valencia CF espera rebasar la mencionada cifra de 150 millones de euros. Esta es la cantidad en la que fue tasado el suelo de Mestalla de la Avenida Aragón a finales de 2025.
No obstante, según precisan a EL ESPAÑOL fuentes del sector inmobiliario, el mencionado importe es solo el mínimo que contemplan ingresar tanto el club como CBRE.
Gesvalt Sociedad de Tasación SA valoró el inmueble en 148,94 millones en una tasación que se encargó en realidad para aportar la parcela como garantía de cobro de los préstamos suscritos por el Valencia CF a través de Goldman Sachs, tal y como reveló Tribuna Deportiva.
La cifra sorprendió en el sector porque la última oferta conocida por el suelo, la de ADU Mediterráneo, fue de 140 millones de euros en 2019, cuando el mercado estaba mucho menos tensionado que ahora.
La parcela cuenta exactamente con una superficie edificable de 97.225 metros cuadrados, según las cifras detalladas entonces por ADU. Del total, 55.769 pueden ser destinados a vivienda -entonces fueron proyectadas cinco grandes torres, y otros 41.456 a los apartados terciario y comercial.
