Logística inmobiliaria: el año del récord
El 2021 se cierra como el año de la recuperación en el sector inmobiliario, y si hay una tipología de activos que ha destacado, ha sido sin duda la de los activos logísticos, que cierra un año de récord en varios aspectos. El interés de todos los rangos de inversores en este tipo de activos -que reúne todas las facetas que le exigimos a un inmueble para formar parte de una cartera con buena liquidez y retorno- no solo se ha confirmado, sino que ha crecido. Cada vez son más los fondos e inversores institucionales que buscan este tipo de edificios para añadir a sus portfolios.
Cerrado el año podemos hablar de unas cifras estratosféricas en volumen de inversión y de una presión compradora sin parangón. Tanto el valor de los activos logísticos como sus rentas han experimentado crecimientos, algo que no ocurre en todas las tipologías de inmuebles. De esta forma, al segmento logístico en todas sus modalidades se sitúa en el foco del inversor, provocando la creación de nuevos fondos especializados por parte de las gestoras.
Lo números son indiscutibles; la contratación bruta supone el máximo anual de los últimos años. Ya en septiembre se había superado la cifra total de contratación del 2020, rozando el millón de metros cuadrados contratados.
El sector resulta atractivo en toda su cadena de valor, desde el suelo a los almacenes ya construidos y con contratos de alquiler en vigor. En el caso de la promoción de nuevos espacios, hay que destacar que el porcentaje de desarrollos a riesgo (sin acuerdo con un futuro inquilino) es bajo y que los Build to rent (llave en mano con un acuerdo con el futuro inquilino) representan una parte importante de las operaciones, por lo que a nivel financiero resultan operaciones muy atractivas con financiaciones muy competitivas.
El volumen de inversión no ha dejado de crecer y a lo largo del año hemos sido testigos de operaciones de volúmenes importantísimos, tanto en el ámbito nacional como en el internacional. En España hemos podido observar la compra de una plataforma logística en Getafe por 250 millones de euros o la compra de una cartera de naves por 280 millones de euros propiedad de Logicor (Blackstone), aunque la operación del año, que marca un antes y un después en el sector inmologístico, ha sido la creación por parte de Bankinter de una Socimi a partir de la adquisición de una cartera de activos logísticos valorados en 1.200 millones de euros.
Ante este panorama, solo cabe preguntarse: ¿qué está provocando que el logístico resulte tan atractivo? Las respuestas son varias. En primer lugar, nos encontramos en un escenario de liquidez y tipos que provoca que el inmobiliario en general resulte atractivo; y si a ello le unimos la necesidad de protección frente a la inflación, encontramos motivación financiera de sobra. Además, debemos tener presente un factor fundamental, y es el crecimiento espectacular que se ha producido en el consumo a través de e-commerce. Las empresas operadoras del sector e-commerce son grandes corporaciones con buenas calificaciones crediticias, que buscan alquilar espacios bien situados para su negocio, por los que firman contratos de larga duración y en los que realizan grandes inversiones para adaptar las instalaciones a su modelo. Todos estos ingredientes hacen que ser propietario de un activo logístico resulte muy interesante.
Otro de los aspectos que está provocando la alineación de los inquilinos y los propietarios especializados en gestión de activos es la preocupación de ambos por la sostenibilidad y la calidad de los edificios; además debemos tener presente que su carácter de segmento especializado viene determinado por la barrera que supone para los inversores el tener que conocer las necesidades de este tipo de empresas y el tener que poner a su disposición espacios que les supongan la máxima eficiencia.
Cuando nos enfrentamos a un proyecto de estas características debemos conocer muy bien el tipo de operador que deseamos atraer conforme a las características del edificio que planteamos, su ubicación, etc.; después debemos tener en cuenta sus niveles de exigencia. Un ejemplo concreto de esta lógica de actuación lo encontramos en “IberAtlantic Logistic Park Lisboa”, la plataforma logística que estamos desarrollando en Portugal. Desde el inicio del proyecto buscamos la obtención del sello BREEAM, certificándolo desde los primeros planos y diseños, pues siempre fuimos conscientes de que esta certificación garantiza la futura elección del espacio por un operador del máximo nivel que cumpla todas nuestras expectativas como inversores.
En cualquier caso, si hay algo claro es que el recién comenzado 2022 será apasionante. En España cada diez minutos se entregan 10.500 paquetes de e-commerce, cifra que se triplica en campañas como la de navidad o Black Friday. Estos datos tan llamativos indican que el crecimiento en los mercados de la península está asegurado y seguiremos viendo aumentar los valores y el interés en esta tipología de activos tanto en España como en Portugal.