La donación de una vivienda con reserva de usufructo es una figura jurídica que permite transmitir la titularidad de un inmueble, la nuda propiedad, a otra persona, generalmente un familiar o hijo, mientras el donante conserva el derecho a utilizar y disfrutar de la vivienda de por vida.
En la práctica, esto significa que el donante, a pesar de no ser ya el pleno propietario de la casa, puede seguir residiendo en ella o incluso alquilarla sin renunciar al uso de la propiedad. Esta fórmula es una forma eficaz de anticipar la herencia y organizar el patrimonio.
Así, los notarios de Martínez Campos 21 señalaron que "una persona puede querer transmitir una vivienda a sus hijos y otros familiares sin dejar de utilizarla durante su vida, una de las posibilidades de hacerlo es donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo", explicando cómo debe llevarse a cabo esta donación y cómo afecta a ambas partes.
¿Qué significa nuda propiedad?
El dominio de una vivienda se divide en nuda propiedad y usufructo, así explicaron los notarios que "el Código Civil define el usufructo como el derecho a disfrutar de bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título constitutivo o la ley establezcan otra cosa".
De esta manera, cuando se dona la nuda propiedad, el donatario pasa a ser nudo propietario y el donante se reserva el usufructo. Esto se traduce en que el usufructuario podrá seguir residiendo en la vivienda y disfrutar de la misma.
"Por ejemplo, unos padres pueden donar a sus hijos la nuda propiedad de una vivienda y reservarse el usufructo vitalicio, de manera que puedan seguir utilizándola mientras dicho derecho permanezca vigente", ilustraron los notarios, añadiendo que esto también permite al residente de la vivienda alquilarla para obtener un dinero extra.
En el caso de vender la vivienda entera, es decir, el pleno dominio, será necesario que ambas partes, usufructuario y nudo propietario, estén de acuerdo y transmitan sus derechos conjuntamente. No se puede vender la totalidad de la vivienda sin el consentimiento y la firma del otro.
Cuando fallece el donante, puede extinguirse el usufructo y el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio del inmueble sin necesidad de tener que heredarlo o recibir nuevamente la vivienda.
Los notarios aprovecharon para recalcar que, para llevar a cabo esta donación, es necesario formalizar una escritura pública en la que se identifiquen los bienes donados y los derechos de cada una de las partes.
Así, a nivel fiscal, desvelaron los expertos que ambos dominios tienen tratamientos fiscales distintos: "El usufructo y la nuda propiedad tienen valores diferenciados y la valoración depende, entre otros factores, del tipo de usufructo y, si es vitalicio, de la edad del usufructuario", expresaron.
Teniendo esto en cuenta, antes de realizar esta operación es conveniente estudiar de manera conjunta sus consecuencias civiles y fiscales.
Finalmente, los notarios concluyeron su pequeña guía informativa y manifestaron que "si estás pensando en donar un inmueble, pero quieres seguir utilizándolo o conservar su disfrute, la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo puede ser una opción a valorar".