El nuevo Real Decreto 29/2026 marca un antes y un después en las relaciones entre inquilinos y arrendadores en España. La reciente modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) introduce un mecanismo que otorga mayor autonomía a los inquilinos frente a la pasividad de los propietarios.
Asimismo, se otorga al inquilino el derecho a autorreparar desperfectos que afecten la habitabilidad de la vivienda, una responsabilidad que antes recaía en el propietario, al mismo tiempo que permite que el coste de las reparaciones se descuente de las mensualidades futuras.
No obstante, aunque la medida busca agilizar la resolución de averías urgentes, expertos legales advierten sobre la necesidad de actuar con cierto rigor a nivel documental para evitar interpretaciones erróneas del presupuesto que deriven en conflictos judiciales.
¿Cómo funciona esta medida?
El Real Decreto aprobado el 6 de octubre introduce varias modificaciones y apartados en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, entre ellos un nuevo apartado 5 en el artículo 21, relativo a la conservación de la vivienda.
Este establece que, cuando existan daños o desperfectos en la vivienda que afecten su habitabilidad, salubridad o seguridad, o cuando sean necesarias reparaciones, el arrendatario podrá acudir al arrendador mediante comunicación escrita explicando la naturaleza de las reparaciones y adjuntando un presupuesto.
Así, el arrendador tiene un plazo de quince días naturales desde que recibe la petición del inquilino para aceptarla, llevarla a cabo o proponer una reparación alternativa.
En caso de que transcurran los quince días y no haya respuesta o haya una negativa injustificada, el inquilino podrá realizar la reparación por su cuenta y descontar su importe de las rentas futuras.
Un fontanero haciendo una inspección de la vivienda.
Sin embargo, el real decreto establece que el coste de dicha reparación deberá ser razonable con los daños de la vivienda y debe quedar acreditado documentalmente con facturas.
Por otro lado, las pequeñas reparaciones de uso diario, por ejemplo, cambiar una bombilla, siguen siendo responsabilidad exclusiva del inquilino.
Así, el abogado, José Ramón Zurdo, expresó en unas declaraciones recogidas por El Economista que esta modificación puede dar lugar a "importantes discrepancias" que podrían "desembocar en procedimientos judiciales".
Además de esto, advirtió que este descuento en la renta no puede ser una excusa para dejar de pagarla. Asimismo, recalcó que "la efectividad de este mecanismo dependerá de que se aplique con rigor y de que las partes documenten las incidencias, los requerimientos, las respuestas y los gastos".
Un albañil haciendo una reforma.
A pesar de esto, la responsabilidad y obligación de conservar la vivienda en buenas condiciones y llevar a cabo pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario de la vivienda sigue recayendo en el propietario, no en el inquilino.
Finalmente, a la hora de finalizar el contrato, ambas partes deberán dejar constancia del estado de la vivienda mediante un documento de finalización formado por ambas partes. En el caso de que dicho documento no exista, se presumirá que la vivienda está en perfecto estado a menos que se pruebe lo contrario.