Vender una vivienda puede suponer un importante ingreso para el propietario, especialmente si su valor ha aumentado desde que la compró.
Sin embargo, la operación también puede tener consecuencias fiscales: si el precio de venta supera al de adquisición, se genera una ganancia patrimonial por la que, con carácter general, hay que tributar en la declaración de la renta.
No obstante, Hacienda contempla una exención que permite evitar el pago del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) por esa ganancia.
Para beneficiarse de esta exención, el propietario debe vender su vivienda habitual y destinar el dinero obtenido a la adquisición de otra residencia habitual.
También puede acogerse a ella si utiliza el importe para rehabilitar su nueva vivienda, siempre que cumpla los requisitos establecidos por la normativa.
¿Cuáles son los requisitos?
Esta ventaja fiscal está recogida en el artículo 38 de la Ley del IRPF. Para acogerse a ella, uno de los aspectos fundamentales es el plazo de reinversión, que no puede superar los dos años.
Según explica la Agencia Tributaria, este periodo se calcula de fecha a fecha y permite reinvertir el dinero tanto después de vender la vivienda como antes.
Por tanto, también es posible comprar primero la nueva casa y vender posteriormente la anterior.
Además, el inmueble transmitido debe ser la residencia habitual del contribuyente en el momento de la venta o haber tenido esa consideración en algún momento de los dos años anteriores.
Para ello, por regla general, es necesario haber residido en la vivienda durante al menos tres años, salvo que concurran circunstancias que justifiquen un cambio de domicilio antes de ese plazo.
La vivienda adquirida también debe cumplir los requisitos establecidos para ser considerada vivienda habitual a efectos fiscales.
Entre estas condiciones, se encuentra la obligación de ocuparla de forma efectiva y permanente, generalmente dentro de los doce meses siguientes a su adquisición.
Además, debe mantenerse como residencia habitual durante al menos tres años, salvo que se den las excepciones previstas en la normativa.
¿Qué pasa si no se reinvierte todo?
Para disfrutar de la exención completa, el propietario debe reinvertir la totalidad del importe obtenido en la venta.
No obstante, si la vivienda transmitida tenía una hipoteca pendiente, para calcular la cantidad que debe destinarse a la nueva residencia se descuenta el principal del préstamo que quede por amortizar.
Si solo se reinvierte una parte del importe correspondiente, la exención se aplica de forma proporcional a la cantidad destinada a la nueva vivienda.
Por ejemplo, si el importe que debe reinvertirse asciende a 200.000 euros y el propietario destina 150.000 euros a la compra de su nueva residencia habitual, podrá dejar exento el 75% de la ganancia patrimonial, siempre que cumpla el resto de las condiciones.
Por último, conviene tener en cuenta que el contribuyente debe declarar la operación y cumplir las obligaciones fiscales correspondientes para acogerse a este beneficio.
Si la reinversión se realiza después de la venta, deberá hacer constar en la declaración del IRPF del ejercicio en que se produjo la transmisión su intención de destinar el dinero a la nueva vivienda.
Si finalmente incumple las condiciones exigidas, tendrá que regularizar su situación y abonar el impuesto correspondiente, junto con los intereses de demora.