La donación de una vivienda a los hijos puede tener importantes consecuencias fiscales, especialmente si el inmueble ha aumentado de valor con el paso de los años.
Sin embargo, los propietarios mayores de 65 años cuentan con una ventaja que puede reducir el coste de la operación: la exención del IRPF por la ganancia patrimonial obtenida al transmitir su vivienda habitual, siempre que cumplan los requisitos legales.
Este beneficio fiscal sigue vigente en 2026 y está recogido en el artículo 33.4.b de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
La norma permite que quienes superen esa edad transmitan su residencia habitual sin tributar por la ganancia generada, incluso cuando la entregan gratuitamente a sus hijos mediante una donación.
La medida resulta especialmente relevante para quienes compraron su casa hace décadas, cuando los precios eran más bajos.
Si el inmueble se ha revalorizado desde entonces, su transmisión puede generar una ganancia patrimonial que, en otras circunstancias, estaría sujeta al IRPF.
No obstante, para aplicar la exención no basta con tener más de 65 años: la vivienda también debe cumplir las condiciones exigidas por Hacienda.
Con carácter general, el inmueble debe haber constituido la residencia habitual del propietario durante, al menos, tres años, salvo que existan circunstancias que justifiquen un cambio de domicilio antes de ese plazo.
Además, debe mantener esa condición en el momento de la transmisión o haberla tenido en algún momento de los dos años anteriores.
Este último requisito puede resultar determinante para quienes abandonaron su antigua residencia y decidieron alquilarla.
La Dirección General de Tributos abordó esta situación en la consulta vinculante V0217-26, publicada en febrero de 2026, en la que analizó el caso de un contribuyente mayor de 65 años que llevaba más de 14 años sin vivir en su anterior vivienda habitual y que la tenía arrendada.
Hacienda concluyó que no podía beneficiarse de la exención al donar el inmueble, puesto que habían transcurrido más de dos años desde que dejó de ser su residencia habitual.
Por tanto, la edad del propietario no garantiza por sí sola la aplicación de esta ventaja fiscal, ya que también debe respetarse el límite temporal establecido por la normativa.
Por otro lado, que el donante quede exento de pagar IRPF no significa que la operación esté libre de impuestos.
El hijo que recibe la vivienda debe tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), aunque la cantidad que deba abonar dependerá de las reducciones y bonificaciones aplicables en cada comunidad autónoma.
Con carácter general, cuando se dona una vivienda situada en España, la tributación de la donación corresponde a la comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble.
En definitiva, donar una vivienda habitual a los hijos después de los 65 años puede evitar el pago del IRPF por la ganancia patrimonial, pero es imprescindible comprobar que se cumplen todos los requisitos.