Dos reales decretos-ley en materia de vivienda. Ambos fueron aprobados en Consejo de Ministros pero rechazados en el Congreso de los Diputados. Y, ocho días después, volvieron a ver el visto bueno del Consejo de Ministros.
“El Gobierno ha convertido el mercado del alquiler en un ‘campo de minas’ legislativo”, afirma Carlos Sánchez, responsable jurídico de Alquiler Seguro.
Una situación que no hace sino acrecentar el hecho de que el mercado del alquiler de la vivienda carece de un marco normativo estable y previsible. Es decir, que tanto propietarios como inquilinos dudan sobre las reglas que van a regir sus contratos.
Nuevas reglas
Con la segunda parte de los reales decretos-ley, la duración de los contratos, las prórrogas o el funcionamiento de los alquileres temporales quedan sujetos a nuevas reglas.
“El mercado del alquiler no puede funcionar con una legislación que cambia de una semana para otra”, remarca Carlos Sánchez.
Y añade: “Propietarios e inquilinos necesitan saber a qué atenerse cuando firman un contrato que puede durar años. No se puede pedir confianza en el alquiler mientras las reglas cambian continuamente”.
El Real Decreto-ley 29/2026 mantiene, básicamente, las medidas que ya contemplaba el anterior RDL 28/2026. Eso sí, incluye ciertas modificaciones y amplía hasta 2030 el horizonte temporal de las medidas.
Por ejemplo, establece de nuevo limitaciones a determinadas adquisiciones de vivienda por parte de grandes tenedores y otros operadores, mantiene la protección con respecto a los desahucios para personas en situación de vulnerabilidad y refuerza la intervención de las administraciones públicas en estos procedimientos.
Asimismo, incluye una nueva regulación sobre los alquileres de temporada y por habitaciones. Estos primeros deberán responder a una causa temporal real y acreditable, en caso de no existir, quedarán sometidos al régimen de vivienda residencial.
Respecto al alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la correspondiente al alquiler de la vivienda completa, con normas específicas en las zonas declaradas como mercado tensionado. Además, recupera la prórroga extraordinaria de hasta dos años.
“Es perfectamente legítimo buscar una mayor protección para el inquilino, pero esa protección no puede construirse ignorando a quien pone la vivienda en el mercado. Si cada vez resulta más complejo, más costoso y menos previsible alquilar una vivienda, el riesgo es que parte de los propietarios termine optando por no hacerlo”, apunta Carlos Sánchez.
Prórrogas
El Real Decreto-ley 28-2026 establece de nuevo un régimen de prórrogas que refuerza la continuidad de los contratos de vivienda habitual. Una vez transcurrido el periodo inicial, se establecen prórrogas sucesivas de cinco años para propietarios si son personas físicas; en caso de ser personas jurídicas, aumenta a siete años.
Además, a partir de ahora el propietario deberá comunicar su voluntad de no continuar el contrato con seis meses de antelación. Pero el cambio más llamativo es que si el propietario decide no renovar, deberá pagar al inquilino en función del tiempo que este haya permanecido en la vivienda, pudiendo alcanzar o superar las doce mensualidades.
“Hay que analizar qué efecto puede tener esta acumulación de obligaciones sobre la oferta y el propietario. Si cada vez resulta más complejo y costoso recuperar una vivienda, muchos propietarios pueden replantearse si mantenerla en el mercado residencial”, pronostica Carlos Sánchez.
Y concluye: “Cada cambio legislativo obliga a propietarios e inquilinos a revisar contratos, decisiones e inversiones. Y cuando las reglas cambian constantemente, la incertidumbre acaba siendo un coste más del alquiler”.