En España, muchas personas tienen buena parte de su patrimonio concentrado en una vivienda, pero eso no siempre significa que dispongan de suficiente liquidez.
Para quienes quieren obtener dinero de su casa sin tener que abandonarla, existe una fórmula jurídica que permite ambas cosas: vender la nuda propiedad y conservar el usufructo vitalicio.
Esta operación permite al propietario recibir una cantidad de dinero por la vivienda y, al mismo tiempo, seguir viviendo en ella durante el resto de su vida.
A su vez, el Consejo General del Notariado explica que también es posible alquilarla mientras se mantenga el derecho de usufructo.
Volviendo a la cuestión principal, esta situación implica separar dos derechos que normalmente están unidos: la nuda propiedad y el usufructo.
Por un lado, el propietario vende la nuda propiedad del inmueble a un comprador. Por otro, se reserva el usufructo, que le permite utilizar y disfrutar de la vivienda.
El Código Civil establece en su artículo 467 que el usufructo da derecho a disfrutar de bienes ajenos. Por tanto, quien conserva este derecho puede continuar utilizando la vivienda aunque ya no sea titular de la nuda propiedad.
El comprador, por su parte, adquiere la nuda propiedad y paga el precio acordado, pero no puede disfrutar de la vivienda mientras continúe vigente el usufructo.
Cuando este sea vitalicio, la situación cambia tras el fallecimiento del usufructuario.
De hecho, el artículo 513 del Código Civil establece expresamente que el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario.
En ese momento, el comprador pasa a tener la plena propiedad del inmueble.
¿Cuánto dinero se puede recibir?
La cantidad no es fija y depende de las características de la operación, entre ellas el valor de la vivienda y la edad del usufructuario.
A efectos fiscales, la Agencia Tributaria establece que el valor de un usufructo vitalicio se calcula aplicando, con carácter general, la regla de 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor total del inmueble.
La nuda propiedad se calcula por la diferencia entre el valor total y el valor atribuido al usufructo.
La Agencia Tributaria establece una excepción: los mayores de 65 años están exentos de declarar la ganancia patrimonial por la transmisión de su vivienda habitual, incluso si transmiten la nuda propiedad y conservan el usufructo vitalicio.
De esta forma, la venta de la nuda propiedad puede convertirse en una alternativa para obtener liquidez de una vivienda sin renunciar al derecho a vivir en ella durante toda la vida.