El Congreso ha dicho 'no' al 'decreto Maricarmen' que implementaba una serie de medidas para intervenir en el mercado de la vivienda. Una iniciativa que recuerda mucho a lo que vivió Alemania y, más concretamente, Berlín hace escasos años.
El país germánico tuvo su propio intento de intervenir de forma contundente en el mercado del alquiler. Berlín aprobó en 2020 el conocido como Mietendeckel, un mecanismo que congelaba las rentas y establecía límites máximos para numerosos contratos.
Sin embargo, poco más de un año después, el Tribunal Constitucional Federal alemán anuló la norma. El motivo no fue que los jueces considerasen ilegal congelar los alquileres por vulnerar el derecho de propiedad, más bien fue una cuestión de competencias legislativas.
El Mietendeckel, la versión alemana del 'decreto Maricarmen'
El Mietendeckel entró en vigor el 23 de febrero de 2020 en un contexto de fuerte presión sobre el mercado residencial berlinés. La norma congeló las rentas de las viviendas afectadas al nivel que tenían en junio de 2019 y estableció límites máximos para los nuevos contratos en función de características como la antigüedad y el equipamiento del inmueble.
Además, desde noviembre de ese año, los inquilinos podían exigir una reducción cuando la renta superase determinados límites legales. Sin embargo, la regulación no afectaba a todas las viviendas.
Los inmuebles que hubieran sido terminados quedaron excluidos del régimen. El objetivo era evitar que el control de precios desincentivara la construcción de nuevas viviendas.
Por otro lado, la intervención tuvo sus consecuencias sobre la oferta. Un estudio del instituto económico Ifo calculó posteriormente que el número de viviendas anunciadas para el alquiler llegó a reducirse hasta un 60%.
La investigación, además, detectó una fuerte división entre el mercado regulado y el que quedó fuera del Mietendeckel.
El 15 de abril de 2021 llegó el golpe definitivo. El Tribunal Constitucional Federal declaró nula la ley en su totalidad. Los jueces concluyeron que Berlín no tenía competencias para aprobar una regulación propia sobre los precios de los alquileres porque el Estado federal ya había ejercido sus competencias legislativas en esa materia.
De ese modo, la sentencia se apoyó en un conflicto competencial y no entró a determinar si una congelación de rentas vulneraba por sí misma el derecho de propiedad.
A pesar de que el 'decreto Maricarmen' español de 2026 tiene diferencias importantes —el Gobierno de Pedro Sánchez planteaba otras soluciones para la vivienda— también guarda una coincidencia mayor: ambos intentaban reforzar la protección de los inquilinos a través de una intervención sobre el mercado.
Así, el Real Decreto-ley 26/2026 intervenía distintos elementos del mercado, desde los alquileres de temporada y por habitaciones hasta las prórrogas de determinados contratos y la protección frente a los desahucios.
De tal manera, no planteaba una congelación general de todas las rentas ni fijaba una tabla de precios máximos por metro cuadrado como hizo Berlín.
Mientras el Mietendeckel imponía una congelación y límites directos a las rentas, el decreto español se centraba en limitar determinadas subidas y cerrar vías de salida del alquiler habitual.
La experiencia alemana dejó así una referencia para el debate sobre el control de los alquileres: una regulación puede reducir las rentas de las viviendas afectadas, pero también modificar el comportamiento de propietarios y la cantidad de vivienda disponible.