Para muchas familias, la vivienda habitual constituye el principal patrimonio acumulado durante toda una vida.
Cuando llega la jubilación, una de las dudas que pueden surgir es qué ocurre fiscalmente si el propietario decide entregar ese inmueble a sus hijos.
En 2026, Hacienda mantiene una ventaja fiscal especialmente relevante para los mayores de 65 años: la ganancia patrimonial generada por la transmisión de su vivienda habitual puede quedar exenta del IRPF, incluso cuando la operación se realiza mediante una donación.
La clave está en el artículo 33.4.b de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que establece que están exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años.
La medida puede resultar especialmente relevante cuando el inmueble se compró hace décadas y su valor se ha incrementado considerablemente.
En una transmisión gratuita, la operación puede generar una ganancia patrimonial para el propietario, pero, si se cumplen los requisitos de la exención, esa ganancia no se integra en el IRPF del mayor de 65 años.
La propia Agencia Tributaria señala que las transmisiones gratuitas están sujetas, en principio, tanto al IRPF del transmitente como al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones del receptor, por lo que la exención del IRPF no significa que toda la operación quede libre de impuestos.
No obstante, existe un requisito fundamental: que el inmueble tenga la consideración fiscal de vivienda habitual.
El Reglamento del IRPF establece que la vivienda debe haber constituido la residencia habitual durante al menos tres años, salvo determinadas circunstancias.
Además, para aplicar esta exención, debe ser la vivienda habitual en el momento de la transmisión o haberlo sido en algún momento de los dos años anteriores.
Precisamente, la Dirección General de Tributos ha vuelto a poner el foco en este requisito en su consulta vinculante V0217-26, publicada en febrero de 2026.
En ella, un contribuyente mayor de 65 años había dejado de vivir en su antigua vivienda habitual hacía más de 14 años y la tenía alquilada.
Hacienda concluyó que no podía aplicar la exención porque habían transcurrido más de dos años desde que dejó de ser su residencia habitual.
Además, el hijo que recibe la vivienda no queda exento automáticamente: como donatario, está sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya regulación y beneficios fiscales dependen en buena medida de la comunidad autónoma competente.
En el caso de un inmueble situado en España, si el donatario es residente, la competencia corresponde con carácter general a la comunidad autónoma donde esté situado el inmueble.
Por tanto, la ventaja fiscal para los mayores de 65 años es real, pero debe interpretarse correctamente: la exención afecta a la ganancia patrimonial del donante en el IRPF, no convierte la donación de la vivienda en una operación libre de impuestos.