Es una realidad que, legalmente, un contrato de alquiler no convierte al inquilino en propietario de la vivienda ni le concede un derecho de uso de por vida. La duración del arrendamiento está determinada por lo establecido en el propio contrato y por las prórrogas que, en su caso, contemple la legislación.
Una diferencia que el economista y catedrático de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, considera necesario recordar ante el debate sobre el acceso y la permanencia en una vivienda.
"Estaría bien que los propietarios explicaran a sus inquilinos por escrito que un contrato de alquiler no equivale a un usufructo vitalicio", señala Bernardos en su cuenta de X. "El primero te da derecho a vivir en la vivienda alquilada el tiempo de vigencia del contrato, el segundo de por vida".
Contrato de alquiler y usufructo vitalicio
El alquiler es un acuerdo mediante el cual el propietario cede el uso y disfrute de un inmueble al arrendatario durante un periodo determinado a cambio de una renta.
En España, estos contratos están regulados principalmente por el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece distintas reglas dependiendo del destino de la vivienda.
En los arrendamientos destinados a vivienda habitual existe una protección específica para el inquilino y determinados periodos mínimos de duración y prórroga. Sin embargo, esa protección no convierte el contrato en indefinido ni supone que el arrendatario adquiere derechos de propiedad sobre el inmueble.
Bernardos pone el foco precisamente en quienes llevan muchos años viviendo de alquiler en la misma casa. "Un inquilino que ha vivido 30 años en una vivienda, si no dispone de un contrato de renta antigua, no tiene más derechos que el que lo lleva haciendo desde hace tres años", afirma.
El economista también apunta a una cuestión que puede generar confusión: el arraigo. "El arraigo a una vivienda no queda contemplado para nada en la legislación", sostiene.
En su opinión, algunos inquilinos que llevan décadas en una vivienda terminan percibiéndola como propia pese a no ser titulares del inmueble.
"No obstante, lo anterior no es lo que piensa la mayoría de los inquilinos que lleva muchos años en un piso", añaden. "Lo consideran suyo, a pesar de que no lo han comprado y no disponen de ningún usufructo".
La diferencia con el usufructo es esencial. Mientras el arrendamiento genera un derecho personal entre propietario e inquilino a cambio de una renta, el usufructo es un derecho real que permite usar y disfrutar de un inmueble durante el periodo establecido, que puede ser vitalicio.
En este último caso, el usufructuario puede incluso obtener los frutos o rentas derivados del bien.
La cuestión ha cobrado especial relevancia con el caso de Maricarmen, una mujer de 87 años que fue desalojada de la vivienda en la que llevaba más de siete décadas residiendo en Madrid.
Su caso estuvo relacionado con la extinción de un contrato de renta antigua y una segunda subrogación que los tribunales consideraron no válida conforme a la normativa aplicable.
De hecho, la situación llevó al Gobierno a aprobar dos decretos-ley en materia de vivienda que, tras el 'no' del Congreso, finalmente acabaron siendo rechazados.
Para Bernardos, la diferencia jurídica tiene una consecuencia clara cuando termina la relación contractual: "Si el propietario no lo renueva el contrato, deberán abandonar la vivienda".