El Gobierno ha aprobado un nuevo régimen para proteger a las personas en situación de vulnerabilidad frente a los desahucios. Sin embargo, bajo un caso concreto: cuando el propietario sea una entidad vinculada a la adquisición de inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados a un precio inferior al valor de mercado.
La medida aparece recogida en el artículo 2.1 del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, y establece una suspensión específica para estos procedimientos. La norma entra en vigor este jueves, 1 de octubre de 2026, y mantendrá esta protección hasta el 31 de diciembre de 2030.
De esta forma, los tribunales deberán paralizar el procedimiento cuando se cumplan los requisitos establecidos en el decreto, incluso en determinados casos en los que el proceso judicial ya haya finalizado y exista una resolución que ordene el lanzamiento.
Suspensión de lanzamientos hasta 2030
El nuevo régimen se aplica cuando la parte demandante sea una persona jurídica o entidad, con o sin personalidad jurídica, dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio significativamente inferior al de mercado.
La norma incluye los casos en los que la finalidad de estas operaciones sea obtener una rentabilidad a través de la subida de rentas de alquiler, de los precios de reventa o mediante la utilización de los inmuebles para otros usos.
Quedan fuera de esta suspensión los entes públicos territoriales, organismos públicos y empresas o sociedades mercantiles del sector público que tengan entre sus funciones la promoción y gestión de vivienda social o asequible.
No obstante, para que pueda aplicarse la paralización, la persona que se enfrenta al desahucio debe cumplir dos condiciones de forma simultánea.
En primer lugar, tiene que acreditar que está en situación de vulnerabilidad, ya sea con un informe de los Servicios Sociales competentes o mediante los criterios establecidos en el artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En segundo lugar, debe carecer de una alternativa habitacional adecuada y no disponer de otro inmueble.
Una vez se acrediten estas circunstancias, el tribunal deberá dictar un auto acordando la suspensión del procedimiento. La protección también será posible aunque el proceso ya hubiera suspendido anteriormente por otra normativa.
Además, se podrá solicitar cuando exista una sentencia, auto o decreto que haya acordado el lanzamiento, siempre que este todavía no se haya ejecutado materialmente.
La disposición transitoria segunda permite asimismo que las personas afectadas por procedimientos de ejecución que se encuentren en curso soliciten la suspensión.
Mientras se tramita esta petición, la orden de lanzamiento quedará provisionalmente paralizada hasta que el órgano judicial dicte el correspondiente auto.
Este régimen supone una diferencia respecto al sistema que se había aplicado hasta ahora.
Durante los últimos años, la protección frente a los desahucios se había apoyado en medidas extraordinarias aprobadas durante la pandemia y en el artículo 441.5 de la LEC, que establecía suspensiones de duración limitada: hasta un mes cuando el demandante era una persona física y hasta tres meses cuando era una persona jurídica.
El nuevo Real Decreto-ley diferencia así entre los procedimientos promovidos por las entidades incluidas en el artículo 2.1 y aquellos en los que el demandante sea un particular u otro propietario.
En este segundo supuesto, el artículo 2.2 establece un régimen diferente, con una suspensión revisable y limitada en el tiempo y mecanismos de compensación para determinados propietarios.
La modificación llega en un contexto marcado por el caso de Maricarmen, una anciana de 87 años desahuciada de su vivienda en alquiler en los últimos días y que ha causado tanto revuelo.
Según los datos del Consejo General del Poder Judicial, en 2025 se practicaron 25.540 lanzamientos en España, de los que 18.317, el 71,7% estuvieron relacionados con procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos.