La donación de una vivienda a los hijos o familiares es una decisión patrimonial que genera muchas dudas especialmente en lo relativo al pago de impuestos.
Sin embargo, para los mayores de 65 años que desean transmitir su residencia habitual en vida, la normativa fiscal española ofrece una ventaja muy significativa: la exención de tributar por la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF), así lo explica el abogado Luis Enrique García Martínez fundador de Garón Abogados.
Esta medida permite donar la vivienda sin que el donante tenga que rendir cuentas en su declaración de la Renta. No obstante, es fundamental conocer los plazos, los requisitos exactos y qué tributos sí debe asumir quien recibe el inmueble, para evitar sorpresas con Hacienda.
¿Cómo funciona la exención?
"Un mayor de 65 años puede donar su vivienda habitual sin tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF", comienza explicando el abogado que continúa señalando que esta declaración está confirmada por la "Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025".
Dicha exención aplica tanto para viviendas de pleno dominio como de nuda propiedad "reservándose el usufructo y no exige reinvertir nada". Sin embargo, el letrado recalca que "solo afecta al IRPF del donante: quien recibe la vivienda sigue pagando el impuesto de donaciones y la plusvalía municipal".
Teniendo en cuenta esto último, el donatario debe hacer frente al Impuesto de Sucesiones, Modelo 651, que se paga a la comunidad autónoma y en ciertos casos como Madrid está bonificado al 99% entre padres e hijos; y también a la plusvalía municipal que se paga al ayuntamiento correspondiente por la transmisión del terreno urbano.
Para poder aplicar esta exención el inmueble debe haber sido la residencia habitual del donante por al menos tres años continuados, las segundas residencias o viviendas alquiladas no son aptas para aplicarla.
Pareja mayor revisa documentos.
Por otro lado, en el caso de donar solo la nuda propiedad a sus hijos, reservándose el usufructo, es decir, el derecho a vivir en este inmueble de por vida; también es aplicable esta exención del IRPF.
Las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia también pueden aplicar a este beneficio.
García Martínez aprovecha para hacer énfasis en un matiz porque "afecta a una situación muy común": "La persona mayor que se traslada a casa de un hijo o a una residencia", señala.
De esta manera explica que "se transmite la vivienda habitual aunque el propietario ya no resida en ella, siempre que la donación se formalice dentro de los dos años siguientes".
Madre e hija revisando unos papeles.
En otras palabras aunque el donante se mude de su vivienda la exención sigue siendo aplicable, la clave es el tiempo que haya transcurrido desde la mudanza.
En el caso de las viviendas que pertenecen a un matrimonio y solo uno de los cónyuges tiene 65 años, "la exención se aplica individualmente". Por ejemplo, si uno tiene 66 años y el otro 64 años, este beneficio solo aplica a la mitad de la persona mayor, por lo cual, la mitad de la persona menor de 65 años sí debe pagar IRPF.
Pasos para pedir la exención
Para formalizar la donación es preciso contar con una escritura pública. Así, hay que reunir toda la documentación necesaria, nota simple del Registro, escritura de adquisición, últimos recibos del IBI y referencia catastral; determinar el valor del inmueble y calcular los impuestos de la operación antes de firmar.
Una vez hechos estos pasos, hay que firmar la escritura ante el notario, liquidar el modelo 651, el Impuesto de Donaciones, en un plazo de 30 días hábiles y la plusvalía municipal y, finalmente, inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.