La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) distingue entre obras necesarias para el mantenimiento del edificio y mejoras no imprescindibles.
Los propietarios no están obligados a pagar mejoras costosas, como piscinas o gimnasios, si expresan su oposición y el importe supera tres mensualidades de gastos comunes.
Para rechazar el pago, el vecino debe manifestar formalmente su disconformidad en la junta o por escrito en un plazo de 30 días tras recibir el acta.
Si en el futuro el propietario quiere usar la mejora, deberá pagar la cuota que le correspondía más los intereses y gastos de mantenimiento.
Las comunidades de propietarios pueden aprobar obras y mejoras que van mucho más allá de las actuaciones necesarias para conservar un edificio. Sin embargo, no todas las derramas deben ser asumidas obligatoriamente por todos los vecinos.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece determinados límites para proteger a quienes no quieran participar en mejoras que supongan un coste elevado, concretamente en su artículo 17.4.
En él se diferencia entre las actuaciones necesarias para el mantenimiento, conservación, seguridad o accesibilidad del inmueble y aquellas que tienen como finalidad introducir mejoras o elementos que no resultan imprescindibles.
El funcionamiento de las comunidades de propietarios
En este segundo grupo puede encontrarse, por ejemplo, la construcción de una piscina, la instalación de un gimnasio o determinadas actuaciones de embellecimiento del portal y las zonas comunes.
Para aprobar este tipo de mejoras se necesita, además, el respaldo de tres quintas partes del total de propietarios que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas de participación. Pero incluso cuando se alcanza esa mayoría existe un límite económico para los propietarios que se oponen.
La LPH establece que, cuando la cuota que corresponde pagar por la instalación de la mejora supera el equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que haya manifestado su oposición no está obligado a asumir ni el coste de instalación ni los gastos posteriores de mantenimiento.
Eso sí, no basta con simplemente dejar de pagar. El vecino debe expresar su disconformidad. Si acude a la junta, tendrá que votar en contra de la propuesta y dejar constancia de su oposición.
En caso de no asistir, dispone de 30 días naturales desde la recepción del acta para comunicar formalmente su rechazo al presidente o al administrador.
Si transcurre ese plazo sin que manifieste su oposición, la normativa puede considerar su silencio como aceptación, por lo que quedaría obligado a contribuir al gasto.
La consecuencia de esta exención también depende de la naturaleza de la mejora. Cuando se trata de una instalación cuyo uso puede restringirse, el propietario que no ha pagado puede quedar privado de utilizarla. Sería el caso, por ejemplo, de una nueva piscina, una pista de pádel o una sauna.
La situación cambia cuando la obra no puede separarse físicamente del resto del edificio. Si se reforma el portal o se realiza una actuación estética en una zona de paso, resulta imposible impedir que el propietario disfrute indirectamente de esa mejora.
Además, quedar inicialmente excluido del pago no significa renunciar para siempre al uso de una instalación. Si posteriormente el propietario o quien adquiera la vivienda quiere utilizarla, podrá incorporarse al sistema.
Para ello deberá abonar la cantidad que le hubiera correspondido inicialmente, actualizada con el interés legal del dinero, además de asumir desde ese momento su parte de los gastos de mantenimiento.
De esta forma, la LPH establece un mecanismo para que las comunidades puedan realizar determinadas mejoras sin obligar a todos los vecinos a asumir derramas que superen los límites previstos por la ley.