El aumento de la inseguridad jurídica y la incertidumbre regulatoria influyen en la decisión de los propietarios de mantener o retirar viviendas del mercado de alquiler.
Marta García, experta en vivienda, destaca la importancia de la agilidad para recuperar una vivienda en casos de impago u ocupación como factor clave para los propietarios.
La oferta de alquiler permanente ha descendido notablemente en ciudades como San Sebastián, Pamplona, A Coruña, Bilbao y Barcelona, mientras que la de alquiler temporal ha crecido.
Los propietarios demandan mayor previsibilidad procesal, cobertura efectiva frente al impago y estabilidad regulatoria para poder seguir ofreciendo viviendas en alquiler tradicional.
Los precios del alquiler de vivienda no paran de subir. Ahí intervienen varios factores como el crecimiento demográfico, el retraso en la emancipación, mayores dificultades para acceder a la vivienda en propiedad y el alquiler temporal.
¿Y la inseguridad jurídica? ¿Cómo influye el hecho de que la recuperación efectiva de una vivienda puede prolongarse durante más de un año en supuestos de impago u ocupación?
“La inseguridad jurídica no explica por sí sola la reducción de la oferta, pero constituye uno de los factores que influyen en las decisiones de los propietarios”, afirma Marta García, head of legal & compliance Iberia en MVGM, en una entrevista con EL ESPAÑOL.
Incertidumbre
“Cuando el propietario percibe que tiene menos control sobre la renta, más incertidumbre sobre futuras modificaciones regulatorias y mayores dificultades para reaccionar frente a incumplimientos, aumenta la probabilidad de que replantee la permanencia de esa vivienda en el mercado de alquiler de larga duración”, sostiene la experta.
Así, y según Idealista, durante el segundo trimestre de 2026 la oferta de alquiler permanente se redujo en varias capitales declaradas tensionadas.
Por ejemplo, San Sebastián (-42 %), Pamplona (-39 %), A Coruña (-36 %), Bilbao (-27 %) y Barcelona (-11 %). Paralelamente, la oferta de alquiler de temporada creció un 13% y alcanzó el 29% del total de anuncios.
“Esa evolución no permite atribuir automáticamente el descenso de la oferta a una medida concreta”, apunta García.
Y añade: “Lo que sí parece difícil de discutir es la relación entre incertidumbre y oferta. Cuanto mayor es el riesgo percibido respecto al cobro de rentas o la recuperación del inmueble, mayor será la rentabilidad exigida por el propietario o menor su disposición a mantener la vivienda en alquiler residencial permanente”.
¿Qué herramientas o garantías legales necesitan hoy los arrendadores para mantener sus viviendas en el mercado de alquiler tradicional?
“La mayoría de los propietarios no reclama privilegios regulatorios ni rentabilidades extraordinarias, lo que exige es poder evaluar el riesgo de forma razonablemente previsible”, sostiene Marta García.
Dicho de otra manera, un mercado de alquiler estable necesita que el propietario conozca de antemano las consecuencias de un incumplimiento y disponga de mecanismos eficaces “para proteger su posición jurídica sin tener que asumir costes desproporcionados ni plazos inciertos”. ¿Como cuáles?
La head of legal & compliance Iberia en MVGM los concentra en 4: el primero, agilidad en la recuperación de la posesión cuando concurre una causa legal de resolución.
“La tutela del arrendatario forma parte del equilibrio propio de la legislación arrendaticia, pero esa protección pierde legitimidad cuando impide durante periodos prolongados el ejercicio efectivo de los derechos reconocidos al propietario por la propia ley”, remarca.
El segundo lo que define como una mayor previsibilidad procesal. “El problema no es únicamente la duración de los procedimientos, también influye la dificultad para anticipar tiempos reales de tramitación, medidas de suspensión, intervención de servicios sociales o resultados prácticos del proceso”·, explica.
Y hace hincapié en que “la incertidumbre suele generar más retraimiento que una regla exigente pero clara”.
El tercero sería una cobertura efectiva frente al impago. Los sistemas de garantías, seguros de protección de rentas y mecanismos de aseguramiento del riesgo contribuyen a reducir la exposición económica del propietario.
“Sin embargo, actúan sobre las consecuencias del incumplimiento, no sobre sus causas ni sobre la recuperación del inmueble”, resalta.
Y, cuarto y último, estabilidad regulatoria. “La vivienda requiere horizontes de inversión largos. Cuando el régimen jurídico cambia con frecuencia o genera dudas interpretativas relevantes, muchos propietarios adoptan posiciones defensivas y retrasan decisiones de incorporación de inmuebles al mercado”, concluye.