Las deudas de cuotas de comunidad prescriben a los cinco años si no han sido reclamadas, según el Código Civil y la reforma de la Ley 42/2015.
El plazo de prescripción se reinicia con cada reclamación judicial o extrajudicial al deudor, como un burofax o requerimiento notarial.
La Ley de Propiedad Horizontal permite reclamar deudas mediante un proceso monitorio especial, tras cumplir ciertos requisitos documentales y de notificación.
Si la comunidad contrata abogado o procurador para reclamar, sus honorarios corren a cargo del vecino moroso, incluso si paga tras el primer requerimiento judicial.
La morosidad es uno de los problemas más frecuentes en las comunidades de vecinos. En 2024, la deuda media por comunidad en España superó los 7.900 euros, según los datos del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.
Se trata de una problemática que puede pasarle una mala jugada a la junta vecinal si no se tiene en cuenta el tiempo de prescripción de la deuda. Este se regula mediante el artículo 1966.3º del Código Civil, ya que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no lo especifica.
Así, los pagos pendientes de un moroso prescriben pasados 5 años desde la última reclamación. "Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de (...) pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves", reza el texto legal.
Además, este argumento está reforzado por la reforma de la Ley 42/2015, que redujo el cumplimiento de las obligaciones personales sin plazo especial a los mismos 5 años. Incluso, el Tribunal Supremo confirmó este tiempo de prescripción mediante la sentencia 327/2020.
No obstante, cabe tener en cuenta que el plazo de prescripción se reinicia cada vez que el moroso recibe una reclamación judicial o extrajudicial. Por ejemplo, bastaría con un burofax con acuse de recibo o requerimiento notarial para poner el contador a cero de nuevo.
¿Cómo reclamar una deuda a un vecino moroso?
La Ley de Propiedad Horizontal contempla en su artículo 21 un proceso monitorio especial de reclamación de deuda. Su objetivo es que la comunidad de vecinos pueda cobrar los impagos de gastos comunes y del fondo de reserva de los propietarios morosos.
Para ponerlo en marcha hacen falta tres requisitos:
- Un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda: debe estar emitido por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. Es necesario que incluya el desglose del importe adeudado.
- Una acreditación de la notificación previa al deudor: se trata de un documento que demuestre que se ha notificado al vecino moroso de la liquidación de su deuda. Si no es posible notificarle en su domicilio, basta con una comunicación en un lugar visible de la comunidad.
- La inclusión de gastos adicionales: las cuotas aprobadas devengadas hasta la notificación de la deuda también se pueden sumar al importe reclamado, así como todos los costes derivados de la reclamación.
En caso de oposición del deudor, la LPH permite solicitar el embargo inmediato preventivo de sus bienes hasta que cubran el importe que debe a la comunidad. Además, el tribunal no pedirá una fianza a la junta.
Abogado y procurador a cargo del deudor
A su vez, si los vecinos contratan un abogado o un procurador, sus honorarios irán a cargo del deudor tanto si paga en el primer requerimiento judicial, como si no comparece ante el tribunal o la posterior sentencia es favorable para la comunidad.
Finalmente, la Ley de Propiedad Horizontal también prevé la prohibición del uso de espacios comunes a los vecinos morosos, siempre que no sean abusivas ni afecten a la habitabilidad.