El Tribunal Supremo ha dictaminado que las deudas de cuotas comunitarias prescriben a los cinco años, según la Ley 42/2015.
Los vecinos morosos solo tendrán que abonar las cuotas impagadas de los últimos cinco años; las anteriores quedan prescritas.
Para reclamar cuotas pendientes, la comunidad debe notificar al deudor y, si no hay acuerdo, puede iniciar un procedimiento judicial monitorio.
El certificado de deuda debe detallar importes, periodos impagados e intereses, y ser aprobado en junta de propietarios para su reclamación legal.
Vivir en comunidad de vecinos puede ser una balsa de aceite o una especie de huracán que todo lo arrasa. Porque, entre los propietarios, pueden surgir conflictos, por ejemplo, porque no todos cumplen con su obligación de pagar las cuotas mensuales correspondientes.
Recordemos que, para hacer frente a una serie de gastos (ascensor, piscinas, limpieza de zonas comunes...) los vecinos tienen que pagar una cuota que suele ser mensual. Así queda recogido en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9).
Sin embargo, hay vecinos morosos que hacen caso omiso a este compromiso. En ocasiones, por problemas económicos; en otras, por ser auténticos caraduras.
Sentencia del Supremo
Recientemente, ha habido un cambio que tiene que ver con esta situación. Y es que el Tribunal Supremo ha sentenciado que las deudas por cuotas comunitarias prescriben a los cinco años sin excepción.
Repasemos los hechos. Una comunidad de propietarios reclamó a dos propietarios la cantidad de 6.497,30 euros. Cantidad que se acumuló entre los años 2007 y 2014, cuando dichos vecinos dejaron de pagar las cuotas.
La comunidad basó su reclamación en el antiguo criterio del Código Civil. El mismo establecía un plazo de prescripción de 15 años.
Sin embargo, los magistrados del Supremo aplicaron la reforma introducida por la Ley 42/2015, que redujo ese plazo a cinco años.
Dicho de otra manera, los vecinos morosos sólo tendrían que abonar las cuotas adeudadas entre 2013 y 2014. Las anteriores (las de entre 2007 y 2013) se consideran prescritas.
En definitiva, de la deuda reclamada de 6.497,30 euros, únicamente tendrán que pagar 1.696 euros (un 70% menos) más el interés legal devengado.
Cómo reclamar
Según explican en Aranzadi Abogados en su página web, “los presupuestos de las comunidades de propietarios son anuales y en el ejercicio económico anual se producen gastos que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada”.
Y añaden: “El aplazamiento de los pagos de las cuotas de comunidad responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa”.
Sin embargo, y a pesar de ser una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria, y que no pagar es un acto insolidario, “resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir un período de tiempo superior a los cinco años para exigir al comunero el cumplimiento de su obligación”
¿Cómo reclamar? El camino correcto pasa por enviar las reclamaciones oportunas al vecino moroso a través de procedimientos como el burofax. Después, habrá que celebrar una junta de propietarios en las que se dará ‘luz verde’ al presidente para reclamar. Si no hay acuerdo, habrá que reclamar judicialmente.
Como apuntan desde Infantado Administración de Fincas, “si la vía amistosa fracasa, la comunidad puede acudir al procedimiento monitorio especial para comunidades de propietarios”.
El mismo está previsto en el artículo 21 de la LPH y desarrollado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). “Es un proceso rápido y eficaz para reclamar deudas dinerarias acreditadas documentalmente”, añaden.
Para iniciarlo, es necesario tener un certificado de deuda expedido por el secretario-administrador con el visto bueno del presidente. El certificado incluye los importes, periodos impagados, intereses y fecha de notificación del acuerdo de liquidación.
También debe acreditarse que el deudor fue notificado de lo aprobado en la junta. ¿Dónde presentar el procedimiento monitorio? En el juzgado. Si, finalmente, el deudor no comparece, el juzgado dictará auto de ejecución, pudiendo embargar el inmueble y otros bienes.