Los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda hasta cinco años aunque el contrato inicial sea por un plazo inferior, gracias a las prórrogas obligatorias establecidas por la ley.
El propietario está obligado a aceptar estas prórrogas, pero el inquilino puede decidir no continuar notificándolo con 30 días de antelación.
El propietario solo puede recuperar la vivienda antes de cinco años si la necesita como residencia habitual y cumple los requisitos legales y contractuales.
Durante el periodo mínimo obligatorio, el casero no puede finalizar el contrato para ajustar el precio a mercado y las condiciones económicas deben respetar los límites legales vigentes.
Los inquilinos que firman un contrato de alquiler de vivienda habitual con un propietario particular cuentan con una protección específica en España: si el contrato establece una duración inferior, pueden permanecer en la vivienda hasta alcanzar los cinco años mediante las prórrogas obligatorias previstas por ley.
Esta garantía está recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), concretamente en su artículo 9. La regulación actual procede de la reforma introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, que amplió de tres a cinco años el periodo mínimo de protección cuando el arrendador es una persona física.
La norma permite que propietario e inquilino acuerden inicialmente la duración que consideren conveniente. Por ejemplo, es habitual que un contrato se firme por un año. Sin embargo, si ese plazo es inferior a cinco años, el alquiler se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar ese periodo.
La ley protege a los inquilinos
La diferencia entre las obligaciones de ambas partes es importante. El propietario está obligado a aceptar estas prórrogas, mientras que el inquilino puede decidir no continuar en la vivienda cuando llegue cada vencimiento.
Para ello debe comunicar su intención de no renovar con al menos 30 días de antelación.
Además, el arrendatario dispone de otra vía para abandonar el inmueble. Una vez transcurridos los primeros seis meses de contrato, puede desistir del alquiler siempre que comunique su decisión con 30 días de preaviso, según fija el artículo 11 de la LAU.
El propietario tampoco puede recuperar libremente la vivienda durante esos cinco años. No obstante, existe una excepción relacionada con la necesidad de usarla como residencia habitual para él, sus familiares de primer grado o su cónyuge en determinados supuestos.
Para ejercer esta posibilidad deben cumplirse los requisitos establecidos legalmente y la posibilidad de haber quedado prevista expresamente en el contrato.
La protección también afecta a las condiciones económicas. Durante el periodo de duración obligatoria, el casero no puede simplemente finalizar el contrato para volver a alquilar la vivienda al precio de mercado.
Las actualizaciones de la renta deben respetar los límites y mecanismos establecidos por la normativa vigente-
Por ese motivo, una cláusula contractual que obligue al inquilino a renunciar anticipadamente a los derechos que le reconoce la LAU no puede utilizarse para dejar sin efecto esta protección. El art. 6 establece que las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario en contra de las normas imperativas de la ley se consideran nulas.
La medida busca proporcionar estabilidad residencial a los hogares que viven de alquiler, aunque también ha generado debate entre los propietarios
Parte de los pequeños arrendadores consideran que el compromiso de cinco años reduce su flexibilidad y optan, en algunos casos, por otras modalidades de alquiler como el de carácter turístico.