El propietario debe devolver la fianza tras finalizar el contrato de alquiler, salvo que pruebe daños imputables al inquilino con facturas o justificantes.
No se puede retener la fianza por desgaste normal de la vivienda ni por estimaciones unilaterales del coste de reparaciones.
Si el arrendador no devuelve la fianza en un mes, la cantidad pendiente genera intereses legales a favor del inquilino.
El inquilino puede reclamar la fianza ante el juez si la retención no está justificada, incluso sin abogado para cantidades hasta 2.000 euros.
La devolución de la fianza es uno de los momentos que más conflictos genera entre propietarios e inquilinos al finalizar un contrato de alquiler.
Sin embargo, el arrendador no puede quedarse con este dinero simplemente porque considere que existen desperfectos o porque estime de forma unilateral cuánto costará una reparación.
La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 36 que, en los alquileres de vivienda, el arrendatario debe entregar una mensualidad de fianza. Esta cantidad funciona como una garantía frente a posibles incumplimientos, como daños imputables al inquilino o determinadas cantidades de pago.
La misma norma establece que, una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves, el saldo de la fianza debe ser restituido al arrendatario.
Si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que el propietario haya devuelto el dinero, la cantidad pendiente comienza a generar el interés legal correspondiente.
La obligación del propietario de la vivienda
La fianza no puede convertirse en un ingreso adicional para el arrendador. Si este pretende descontar una cantidad por desperfectos, debe poder demostrar que esos daños existían cuando terminó el alquiler y que son imputables al inquilino.
La diferencia resulta especialmente importante cuando se trata del desgaste producido por el uso normal de la vivienda y el paso del tiempo.
Un inquilino no tiene que asumir, por ejemplo, el coste de pintar unas paredes simplemente porque hayan perdido parte de su aspecto original después de años de uso normal.
Además, la cantidad descontada debe guardar relación con un coste real de reparación. Por ello, la documentación adquiere especial importancia: facturas, presupuestos profesionales y otros justificantes pueden acreditar el importe que realmente debe asumir el arrendatario.
Decir simplemente que hay que pagar 200 euros por pintar o reparar un electrodoméstico no basta por sí solo para justificar una retención de la fianza.
Los inquilinos pueden tomar varias precauciones para evitar problemas. Al entrar en la vivienda resulta recomendable conservar fotografías de las diferentes estancias, muebles y electrodomésticos, además de disponer de un inventario detallado.
Al finalizar el contrato, también es conveniente dejar constancia del estado del inmueble mediante un acta de entrega de llaves. Esta documentación puede resultar determinante si posteriormente aparece una disputa sobre los desperfectos.
Si el propietario no devuelve la fianza ni justifica correctamente su retención una vez transcurrido el plazo legal, el inquilino puede reclamar la cantidad. Para importes de hasta 2.000 euros, la normativa procesal permite acudir al juicio verbal sin necesidad de abogado ni procurador.
Así, la fianza no es un dinero que el propietario pueda retener arbitrariamente. Si existen daños, debe acreditarlos; y si descuenta gastos, debe justificar su importe. De lo contrario, el arrendatario puede reclamar la devolución de la cantidad pendiente y, cuando corresponda, los intereses legales.