Los propietarios no pueden alquilar su vivienda a turistas sin la autorización de la comunidad de vecinos.
La comunidad puede limitar, condicionar o prohibir los pisos turísticos con el respaldo de tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación.
Se puede aumentar hasta un 20% los gastos comunes para viviendas destinadas a uso turístico, para compensar el mayor uso de instalaciones.
Las restricciones aprobadas por la comunidad no afectan retroactivamente a viviendas turísticas que ya contaban con licencia y ejercían la actividad conforme a la normativa vigente.
El auge de las viviendas de uso turístico ha obligado a reforzar las reglas de convivencia en las comunidades de propietarios.
Aunque el dueño de una vivienda tiene derecho a disfrutar y disponer de ella, esta facultad no es absoluta cuando el inmueble se encuentra integrado en una comunidad de vecinos.
La legislación permite que los propietarios puedan decidir si este tipo de actividad se limita, se condiciona o incluso se prohíbe.
La regulación se encuentra dentro de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), concretamente en su artículo 17.12, modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
El cambio introdujo una modificación relevante: las comunidades ya no necesitan unanimidad para establecer restricciones a las viviendas destinadas al alquiler turístico.
Los vecinos pueden oponerse al propietario
Actualmente, la junta de propietarios puede aprobar la limitación, el condicionamiento o la prohibición de las viviendas de uso turístico cuando el acuerdo obtiene el respaldo de tres quintas partes de los propietarios, que además deben representar tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esta mayoría cualificada permite a la comunidad establecer un veto a los pisos turísticos o fijar determinadas condiciones para su funcionamiento. Por tanto, un propietario no puede ignorar un acuerdo comunitario válido y comenzar unilateralmente a explotar su vivienda con fines turísticos.
La norma también contempla una posibilidad adicional. Con esa misma mayoría de tres quintos, la comunidad puede establecer un incremento de hasta el 20 % en los gastos comunes para las viviendas destinadas a uso turístico.
El objetivo es compensar el mayor uso de elementos compartidos como ascensores, portales o determinadas instalaciones del edificio.
Las consecuencias pueden ser importantes. Si una comunidad ha aprobado correctamente la prohibición y un propietario continúa alquilando su vivienda a turistas, los vecinos pueden recurrir a los mecanismos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal.
En concreto, la comunidad puede iniciar una acción de cesación, contemplada en el artículo 7.2. de la LPH, para solicitar que se ponga fin a una actividad considerada contraria a las normas aplicables.
Dependiendo del caso, el procedimiento puede acabar con la obligación de cesar la actividad y con reclamaciones por los daños y perjuicios ocasionados. No obstante, existe un matiz importante respecto a las viviendas que ya funcionaban legalmente.
Las limitaciones aprobadas posteriormente por la comunidad no tienen carácter retroactivo sobre aquellas viviendas que ya contaban con licencia y ejercían la actividad conforme a la normativa vigente, aunque pueden existir particularidades derivadas de las ordenanzas municipales y de la regulación autonómica.
De esta forma, el alquiler turístico queda condicionado por un equilibrio entre el derecho individual del propietario y las decisiones adoptadas colectivamente por la comunidad.
La vivienda pertenece a su titular, pero su utilización como piso turístico puede estar sometida a unas reglas que afectan a todo el edificio.