El Tribunal Supremo ha confirmado que las cuotas impagadas a la comunidad de propietarios solo pueden reclamarse judicialmente durante cinco años.
El plazo de prescripción de cinco años se aplica a cada cuota desde que resulta exigible, no de forma global sobre la deuda total.
En un caso reciente, un propietario solo tuvo que pagar las cuotas de los últimos cinco años, ya que las anteriores habían prescrito.
El propietario debe alegar la prescripción si la comunidad reclama judicialmente cuotas pendientes, ya que la deuda no desaparece automáticamente.
Pagar las cuotas de la comunidad es una de las obligaciones básicas de cualquier propietario.
Con ellas se financian gastos tan habituales como la limpieza, el mantenimiento del ascensor, las reparaciones o los seguros del edificio.
Pero esta obligación tiene un límite temporal cuando se trata de reclamar judicialmente las cantidades pendientes.
El Tribunal Supremo volvió a confirmar en 2025 que el plazo de prescripción de la acción para reclamar las cuotas comunitarias es de cinco años, y no de 15, como establecía el antiguo plazo general para determinadas acciones personales.
La Sala de lo Civil ha reiterado así una doctrina que ya había fijado en 2020 y que posteriormente volvió a confirmar en otras resoluciones.
Qué ha dicho la justicia
La resolución más reciente analiza el caso de una comunidad de propietarios sometida a un régimen de aprovechamiento por turnos que reclamaba 6.497,30 euros a un propietario por cuotas ordinarias y extraordinarias correspondientes a los años 2007 a 2014.
En primera instancia y en apelación se consideró aplicable el antiguo plazo de prescripción de 15 años, por lo que dieron validez a la reclamación de la comunidad.
Sin embargo, el Tribunal Supremo corrigió ese criterio y recordó que las cuotas comunitarias están sujetas al plazo de cinco años previsto en el artículo 1966.3.º del Código Civil, al tratarse de pagos que deben realizarse por años o en periodos más breves.
La sentencia, de 26 de noviembre de 2025, reitera expresamente la doctrina establecida en resoluciones anteriores, entre ellas la STS 242/2020, de 3 de junio.
La cuestión es relevante porque el criterio de los cinco años también se aplica a cuotas anteriores a la Ley 42/2015. Esta norma modificó el artículo 1964 del Código Civil y redujo de 15 a cinco años el plazo general de las acciones personales.
No obstante, en el caso de las cuotas comunitarias, el Supremo fundamenta específicamente este plazo en el artículo 1966.3.º.
Solo tuvo que pagar 1.696 euros
En el caso analizado, el propietario reconoció adeudar 1.696 euros correspondientes a las cuotas de 2013 y 2014, pero alegó que las anteriores habían prescrito.
El Supremo le dio la razón en este punto y consideró prescritas las cuotas correspondientes a 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 y 2012.
De esta forma, de los 6.497,30 euros reclamados inicialmente, únicamente resultaron exigibles 1.696 euros, además de los intereses legales correspondientes. El resto no podía ser reclamado al haber transcurrido el plazo de prescripción.
El plazo, además, no comienza a contar de forma global para toda la deuda, sino desde que cada cuota resulta exigible. Por eso, una comunidad no puede esperar indefinidamente para reclamar los recibos impagados.
Eso no significa que una deuda desaparezca automáticamente al cumplir cinco años, ya que el propietario debe alegar la prescripción cuando se le reclama judicialmente. Además, determinadas actuaciones pueden interrumpir este plazo.
La sentencia supone así un nuevo respaldo del Tribunal Supremo a una doctrina ya consolidada: la acción para reclamar cada cuota impagada prescribe a los cinco años, siempre teniendo en cuenta las posibles circunstancias que hayan podido interrumpir la prescripción.