Richard Gracia afirma que comprar vivienda para alquilar puede ser rentable, pero el mercado es cada vez menos tolerante con los errores.
El precio de la vivienda subió un 12,9% interanual, mientras la rentabilidad bruta del alquiler bajó al 6,5%.
El experto recomienda calcular la rentabilidad neta, considerando todos los gastos, y no basar la compra solo en la posible revalorización futura.
Se aconseja buscar inmuebles en barrios accesibles, con demanda real y rentabilidad bruta entre el 7% y el 10% sobre el coste total de la operación.
Son muchas las personas que piensan en comprar una vivienda para después ponerla en alquiler. Y la pregunta que se hacen es si vale la pena. “Sí, puede valer la pena, pero el mercado perdona cada vez menos los errores”, afirma Richard Gracia en una entrevista con EL ESPAÑOL.
El experto en inversión y finanzas personales, y CEO de El Método Rico, apunta a que “de cara a 2027, yo no basaría la operación en adivinar si los precios seguirán subiendo. Adquiriría únicamente si los números funcionan hoy”.
Recordemos que, en el primer trimestre de 2026, el precio de la vivienda subió un 12,9 % interanual, mientras que la rentabilidad bruta media del alquiler descendió al 6,5 % en el segundo trimestre, frente al 7,2 % del año anterior.
Operaciones rentables
Estos datos demuestran, como indica el experto, que “los inmuebles se están encareciendo más rápido que los alquileres y resulta más difícil encontrar operaciones realmente rentables”.
Sin embargo, eso no significa que no existan oportunidades, “sino que ya no basta con comprar cualquier piso y esperar”.
Entonces, ¿qué hay que tener en cuenta? “El alquiler debe generar una rentabilidad razonable y cubrir los gastos y la financiación. La posible revalorización debe ser un beneficio adicional, no el argumento que justifique una mala compra”, apunta Gracia.
Y añade: “No compramos simplemente una vivienda: compramos un flujo de ingresos respaldado por un inmueble”.
Por eso, hay que calcular la inversión total (precio, impuestos, reforma, mobiliario y gastos de compra) y compararla con el alquiler realista que podemos obtener.
Después hay que descontar comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, periodos sin inquilino, gestión, posibles impagos y financiación. “La rentabilidad que importa no es la bruta del anuncio, sino la neta que queda después de pagar todo”, remarca el inversor.
Asimismo, hay que analizar el riesgo. ¿Seguirá siendo rentable si pasara un mes vacío, apareciera una reparación de 5.000 euros o el alquiler fuera un 10 % inferior al previsto? ¿Podría venderse con facilidad? ¿Existe demanda estable y solvente?
“La financiación puede multiplicar la rentabilidad sobre nuestro dinero, pero también las pérdidas. La cuota debe ser cómoda y el alquiler debería cubrir con margen tanto la hipoteca como los gastos ordinarios”, sostiene el CEO.
Identificar propiedades
Llegados a este punto, la pregunta es obvia: ¿Cómo podemos identificar propiedades con alto potencial de ingresos por alquiler?
“Hay que empezar por los números, pero calculándolos bien. Como referencia, buscaría una rentabilidad bruta por alquiler de entre el 7% y el 10% sobre el coste total de la operación: precio, impuestos, reforma y mobiliario”, recomienda.
Un rango que suele encontrarse en inmuebles de clase C o Value-Add, situados en zonas accesibles, en crecimiento y con margen de mejora.
“No debemos perseguir rentabilidad a cualquier precio. Evitaría los inmuebles de clase D u Opportunistic, donde el piso puede ser barato y la rentabilidad teórica muy alta, pero también lo son el riesgo de impago, ocupación, deterioro y dificultad para vender”, advierte Gracia.
De ahí que recalque que “el equilibrio suele estar en barrios accesibles, con demanda real, buenos inquilinos, servicios y transporte. Es preferible obtener un 7% en una zona que está en crecimiento que un 11% teórico en otra que se está degradando”.
¿Más recomendaciones? “Contrastaría el alquiler previsto con al menos diez viviendas comparables y haría los cálculos suponiendo solo once meses de ocupación al año, sin contar con ninguna revalorización”.
Y prosigue: “También buscaría inmuebles fáciles de alquilar y vender: distribuciones prácticas, gastos de comunidad bajos y proximidad a centros de empleo, hospitales, universidades o excelentes comunicaciones”.
Para concluir enfatizando que “una buena propiedad no es la que promete la rentabilidad más alta, sino la que ofrece la mejor combinación entre ingresos, seguridad y potencial de apreciación”.