La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) garantiza que el inquilino puede permanecer en la vivienda hasta cinco años, aunque el contrato sea por un periodo menor.
El propietario no puede finalizar el contrato solo porque haya vencido el plazo pactado, salvo que se den causas legales específicas como necesidad de la vivienda para uso propio o familiares.
Si el arrendador es una persona jurídica, el periodo mínimo de permanencia del inquilino se amplía hasta siete años.
Al finalizar el periodo mínimo, el contrato puede prorrogarse hasta tres años más si ninguna de las partes manifiesta su intención de finalizarlo, alcanzando un máximo de ocho o diez años según el tipo de arrendador.
Antes de firmar un contrato de alquiler conviene saber que la duración que figura en el documento no siempre coincide con el tiempo que el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite una serie de garantías que amplían esa permanencia en determinados supuestos.
De este modo, aunque el contrato se haya suscrito inicialmente por un año, la legislación prevé un período mínimo de protección que, en la práctica permite al arrendatario continuar en la vivienda hasta un máximo de cinco años.
Como consecuencia, el propietario no puede poner fin al contrato únicamente porque haya vencido el plazo pactado de forma inicial, salvo en los casos previstos por la ley. Con ello, la normativa busca ofrecer una mayor estabilidad a quienes residen en una vivienda de alquiler.
¿Qué dice la LAU?
El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el contrato tenga la duración que las partes quieran, pero si el inquilino desea quedarse, puede prorrogarse hasta cinco años, en caso de que el arrendador sea una persona física y siete si es una persona jurídica.
Durante este periodo mínimo de cinco o siete años, el casero debe recordar que el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda a menos que opte por irse voluntariamente con un preaviso de 30 días una vez hayan pasado seis meses.
Además, el propietario no puede negarle ni impedirle al inquilino prorrogar el contrato de arrendamiento mientras se cumplan las condiciones legales.
La LAU establece que "llegado el día del vencimiento del contrato (de alquiler), este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años, si el arrendador fuese persona jurídica"
No obstante, existe una excepción: el casero puede recuperar la vivienda antes de dicho plazo solo si la necesita para uso propio o de familiares cercanos y esta causa consta en el contrato. Esto siempre y cuando se avise con antelación.
También, puede negarse si hay que realizar obras importantes en la vivienda que hagan incompatible seguir viviendo allí o por incumplimientos graves del inquilino como impagos, subarriendos no consentidos, daños a la vivienda, entre otros.
Por otro lado, si se llegan a cumplir los cinco años, y ninguna de las dos partes manifiesta que quiere terminar el contrato, puede prorrogarse hasta tres años más, es decir, llegando a los ocho años de alquiler con particular y diez como empresa.
Así, en este caso, el casero debe avisar como mínimo con cuatro meses de antelación antes del vencimiento del plazo para no renovar y el inquilino, con dos meses si no quiere seguir.
Con esto, la idea central de esta prórroga extraordinaria es reforzar la estabilidad residencial de los inquilinos en un contexto de fuerte tensión en el mercado de alquiler y subidas de precios.