El Gobierno cambia las normas: así quedará la congelación de precios del alquiler en 2026 para más de 600.000 contratos

Alquilar una vivienda en España se ha convertido en algo más difícil que lo imposible. El 2025 cerró con una subida en el precio medio de los alquileres del 16.7%, situándose el metro cuadrado en 14,21 euros.

Una situación asfixiante y prácticamente insostenible para muchos ciudadanos si además se tiene en cuenta que, el 61% de los inquilinos no puede ahorrar para comprarse una casa.

En paralelo, la situación en Oriente Medio, especialmente en lo que respecta al estrecho de Ormuz, ha generado un contexto de inestabilidad en cuanto a los precios de la energía.

Esta guerra repercute directamente en los hogares españoles reflejándose en el incremento de los precios de la electricidad y disparando el precio de los carburantes.

En este escenario, el Ejecutivo ha presentado el Real Decreto-Ley 8/2026 de medidas en el alquiler.

Entre las medidas integradas se encuentra la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler durante dos años. Esta afectará a 600.000 contratos de alquiler, beneficiando a más de 1,5 millones de personas.

Si un contrato de alquiler finaliza entre el 21 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la parte arrendataria podrá solicitar la prórroga del contrato durante 2 años y con las mismas condiciones aplicadas en el contrato anterior.

El casero está obligado a aceptar esta norma, salvo que haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda avisando en los plazos correspondientes.

El objetivo de estas medidas es proteger al inquilino en su vivienda habitual ante vencimientos o incrementos abusivos en el precio del alquiler.

Límite subida de alquiler

La normativa recoge también el límite del 2% a la subida del alquiler con el objetivo de proteger a los inquilinos y contener la inflación.

En el caso de que el arrendador ponga en alquiler por primera vez una vivienda, el precio puede cambiar libremente; no obstante, hay límites legales.

Por ejemplo, zonas de Barcelona, del País Vasco y de Navarra han sido declaradas zonas tensionadas.

Esto quiere decir que los precios de los alquileres en estas ciudades han subido tanto que las familias tienen que dedicar una parte muy grande de sus ingresos para poder tener un hogar.

Para evitar que los precios se sigan disparando, las administraciones declaran estas zonas como zonas tensionadas.

A partir de ese momento, el precio del alquiler deja de ser completamente libre y se aplican ciertos límites para proteger a los inquilinos y frenar las subidas excesivas.

Grandes propietarios

Los grandes propietarios son aquellos que poseen un gran número de viviendas, generalmente 10 o más. No se trata únicamente de particulares, también incluye a empresas y fondos de inversión.

Como consecuencia, los mismos tienen más limitaciones a la hora de fijar el precio del alquiler.

En especial, si la vivienda se encuentra en una zona tensionada. Si es así, estos no pueden establecer el precio libremente, sino que deben ajustarse a índices oficiales o a los límites marcados por la normativa.

Se debe tener en cuenta la posible no convalidación del real decreto en la cámara baja (en un plazo de un mes).

Si finalmente el Real Decreto es rechazado, no se aplicaría a todos los contratos que vencieron después de la no convalidación, aunque se hubiera solicitado previamente.

El Real Decreto fue objeto de polémica el día de su aprobación. Los miembros de Sumar que forman parte del Ejecutivo ( Yolanda Díaz, Mónica García, Ernest Urtasun, Pablo Bustinduy y Sira Rego) se opusieron a entrar en el Consejo de Ministros hasta que no se abordaran medidas clave con respecto a la materia de vivienda.

Por último el Ejecutivo acabó elaborando dos reales decretos; uno centrado en la crisis energética derivada de la guerra en Irán y otro que se centraba en el principal problema para el 43% de los españoles según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la vivienda.