Si no se le notifica correctamente y la vivienda se vende a un tercero, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto y subrogarse en la compra.
Es oficial: un inquilino puede comprar la vivienda en la que está alquilado en el caso de muerte del propietario
La norma fija un plazo de 30 días para que el inquilino pueda ejercer el derecho de tanteo.
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La muerte del propietario de una vivienda alquilada no significa automáticamente que el inquilino tenga que abandonar el inmueble ni que pierda la posibilidad de adquirirlo.
La legislación española contempla mecanismos legales que permiten al arrendatario comprar la vivienda si los herederos deciden venderla, un derecho que se apoya directamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en el Código Civil.
La normativa es clara: cuando el propietario fallece, la vivienda pasa a sus herederos junto con todos los derechos y obligaciones que tenía el arrendador.
Esto implica que el contrato de alquiler sigue vigente y los herederos pasan a ocupar la posición del propietario, respetando las condiciones pactadas con el inquilino.
Así lo establece la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que regula la continuidad del contrato y la subrogación del nuevo titular en los derechos y obligaciones del arrendador.
Sí, pero con matices
En este contexto, surge una de las preguntas más frecuentes entre los arrendatarios: ¿puede el inquilino comprar la vivienda tras el fallecimiento del propietario? La respuesta es sí, pero con matices.
El inquilino no adquiere automáticamente la propiedad por la muerte del dueño, pero sí puede comprar el inmueble si los herederos deciden venderlo, gracias al llamado derecho de adquisición preferente.
Este derecho está recogido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que "en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma".
Además, la norma fija un plazo de 30 días para que el inquilino pueda ejercer el derecho de tanteo desde que se le notifica la intención de venta y las condiciones de la operación.
El mecanismo funciona de la siguiente manera: si los herederos del propietario fallecido ponen la vivienda en venta, están obligados a comunicar al inquilino el precio y las condiciones de la operación.
En ese momento, el arrendatario puede igualar la oferta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones que cualquier comprador externo.
Si no se le notifica correctamente y la vivienda se vende a un tercero, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto y subrogarse en la compra.
El derecho continúa
Según explica Gonzalo García, abogado especializado en derecho inmobiliario, "la muerte del propietario no cambia los derechos del inquilino; el contrato continúa y, si los herederos venden, el arrendatario tiene prioridad legal para comprar la vivienda".
El letrado añade que "el artículo 25 de la LAU protege al inquilino para evitar que sea desplazado por terceros cuando la vivienda se pone en el mercado".
El abogado subraya que este derecho no es absoluto, en la medida en que "el inquilino solo puede comprar si los herederos deciden vender; si mantienen la vivienda en propiedad, el arrendatario no puede obligarles a venderla".
Además, recuerda que la ley permite que en el contrato de alquiler se pacte la renuncia al derecho de tanteo y retracto, lo que limitaría la posibilidad de compra.
Desde el punto de vista práctico, el fallecimiento del propietario suele abrir un proceso de herencia que puede prolongarse durante meses.
Durante ese tiempo, el contrato de alquiler sigue vigente y el inquilino debe continuar pagando la renta a los herederos o a la persona designada en la herencia. Si finalmente se decide vender el inmueble, el arrendatario será el primero en poder adquirirlo.
