Casas de madera de aspecto moderno, grandes ventanales, porche y varias habitaciones por 15.000 o 20.000 euros. Los anuncios de viviendas prefabricadas se han multiplicado en las redes sociales y presentan, en ocasiones, la posibilidad de tener una casa por una pequeña fracción de lo que cuesta una construcción convencional. Pero el precio anunciado puede estar muy lejos del coste final necesario para convertir esa estructura en una vivienda legal y habitable en Galicia.
La clave está precisamente en la palabra vivienda. Una casa prefabricada destinada a uso residencial está sometida a las exigencias técnicas y urbanísticas correspondientes, independientemente del sistema empleado para construirla. "No existe ninguna diferencia, deben cumplir exactamente los mismos requisitos. El hecho de que se puedan montar y desmontar no implica absolutamente nada", explica Lucía Fernández Rodríguez, vocal de la Junta de Gobierno del Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia (COAG) y responsable de su área técnica.
En Galicia entran en juego, entre otras disposiciones, el Código Técnico de la Edificación (CTE) y las Normas de Habitabilidad de Viviendas de Galicia (NHV-2010). Esto significa que una construcción que quiera utilizarse legalmente como vivienda debe satisfacer las condiciones que correspondan en materias como estructura, aislamiento térmico y acústico, salubridad, seguridad o habitabilidad.
Y ahí puede encontrarse parte de la explicación a la enorme diferencia entre algunos de los precios que aparecen en internet y el coste de disponer finalmente de una vivienda. Fernández Rodríguez advierte de que esos modelos económicos que se comercializan en redes pueden ser, en realidad, productos mucho más básicos: "Esas viviendas que te ofrecen son cabañas realmente, con lo mínimo, incluso a nivel estructural".
De 15.000 euros a más de 100.000
Javier Martínez Morán, de Morán Arquitectos, también se muestra escéptico ante precios que considera difícilmente compatibles con las prestaciones de una vivienda convencional. "Para mí, no hay duros a pesetas. Lo que cuesta 15.000 euros, pues es una caseta", resume.
El arquitecto recuerda que la construcción actual está sujeta a unos estándares mínimos precisamente por las obligaciones normativas. Por ello, considera difícil trasladar las prestaciones de una vivienda convencional a construcciones comercializadas por cantidades tan reducidas.
"Si un coche normal cuesta 30.000 euros y te dicen que te venden uno nuevo por 3.000, pues tú dices que seguramente es una estafa o que tiene truco. Pues esto es lo mismo", compara.
El ahorro puede encontrarse, entre otras cuestiones, en los materiales y las soluciones constructivas, pues "en vez de tener una cubierta de 20 centímetros con su aislante, pues tienes un tablero de dos centímetros. Claro, entonces, de algún lado sale la reducción".
Pero comprar la estructura es solamente una parte de la ecuación. Para poder convertirla en una vivienda hay que comprobar que lo suministrado satisface las exigencias aplicables y completar todos aquellos elementos que no estén incluidos.
Fernández Rodríguez explica que el arquitecto que firma el proyecto debe responsabilizarse de comprobar que la solución funciona: "Aunque eso venga ya definido con unas medidas, nosotros tenemos que comprobar que esas medidas cumplen los requisitos de la normativa de aquí, tanto a nivel de aislamiento térmico, acústico, de condiciones de confort, de estructura, etcétera".
A ello se suma que el precio anunciado puede dejar fuera elementos imprescindibles, como "la cimentación y la instalación".
El resultado puede ser que aquella construcción que inicialmente se anunciaba por 15.000 o 20.000 euros termine superando ampliamente esa cantidad, con facilidad por encima de los 100.000 euros. Martínez Morán advierte de que "entre que pones la cimentación y pones un poco de más aislante en las paredes para ir al mínimo que permite la ley, te va a subir mucho. No se va a quedar en 15.000".
Es un poco gancho
Javier Martínez Morán, de Morán Arquitectos.
El atractivo de los precios anunciados ha provocado que cada vez más personas se interesen por estas construcciones. Los dos arquitectos consultados aseguran haber recibido preguntas de potenciales clientes.
Martínez Morán considera que determinados anuncios utilizan el precio inicial como reclamo. "Yo, que vi eso, pienso que es un poco gancho", afirma. A su juicio, el problema aparece cuando comienzan a incorporarse elementos adicionales: "Primero te ponen un gancho de un precio de 20.000 euros, y después, cuando vas poniéndole extras, va aumentando".
Fernández Rodríguez confirma que reciben consultas sobre este tipo de productos, "pero al final muchas veces se acaban descartando por estos motivos, porque ves que hay cosas que no cumplirían".
Esto no significa que construir una vivienda en madera sea necesariamente más problemático o dé como resultado una casa de peor calidad. Martínez Morán diferencia estos productos económicos de las viviendas diseñadas específicamente con sistemas estructurales de madera. Su estudio ha trabajado con casas de CLT y entramado de madera hechas a medida que, señala, "son casas muy buenas" y tienen un coste equiparable al de otras viviendas.
Fernández Rodríguez apunta precisamente hacia la construcción industrializada como una alternativa que está ganando terreno. En estos sistemas, el edificio continúa diseñándose específicamente por un arquitecto, pero parte de sus componentes se fabrica previamente en taller y llega a la parcela preparada para su montaje.
"Es mucho más eficiente, es más rápido, no dependes de las inclemencias del tiempo… Tiene muchas ventajas la construcción industrializada", explica. La diferencia es que el proyecto nace desde el principio teniendo en cuenta las exigencias normativas y las necesidades del propietario, en lugar de intentar adaptar posteriormente un modelo cerrado.
El tipo de suelo, un problema añadido
Existe además otra cuestión que puede frustrar el proyecto antes incluso de analizar las características de la casa: la parcela. Una vivienda prefabricada no puede instalarse automáticamente en cualquier terreno por el simple hecho de ser desmontable.
"Incluso las mobile homes con ruedas tendrían que cumplir exactamente los mismos requisitos", explica Fernández Rodríguez. Desde el punto de vista urbanístico, señala, lo determinante es el uso que se pretende desarrollar y las condiciones del suelo, no que la vivienda haya llegado en un camión o pueda trasladarse posteriormente.
Esto resulta especialmente importante en el suelo rústico gallego. El uso residencial está restringido y no basta con comprar una finca y colocar en ella una casa prefabricada.
Fernández Rodríguez explica que existen supuestos específicos, como determinadas actuaciones vinculadas a explotaciones que necesitan situarse en ese tipo de suelo o la rehabilitación y ampliación de edificaciones preexistentes en los casos permitidos por la legislación. Pero la casa prefabricada no constituye por sí misma una excepción: "Da igual que tenga ruedas o que se pueda quitar y poner; realmente es el uso lo que te limita".
Por eso, detrás de la imagen de una casa de madera lista para vivir por 15.000 puede esconderse una realidad bastante más compleja. La fabricación industrializada puede reducir tiempos y ofrecer nuevas formas de construir, pero una vivienda continúa siendo una vivienda ante la normativa, independientemente de que se levante ladrillo a ladrillo en la parcela o llegue a ella prácticamente montada.