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El año 2025 agoniza y toca mirar hacia delante. También en lo que se refiere a la vivienda. El curso que viene, su precio crecerá en España un 5,3% -dos puntos menos que en este 2025-, y las ventas aumentarán en torno a un 5% hasta alcanzar las 800.000 unidades, según el último informe del Observatorio Inmobiliario de BBVA Research. Otras proyecciones más recientes hablan de un mayor incremento de los precios (entre el 5% y el 9%) y una estabilización de las transacciones, o incluso una leve caída (-0,3%).
En cualquier caso, en el contexto nacional la mayoría de expertos se refieren al próximo año como un ejercicio que seguirá marcado por la elevada demanda frente a una escasa oferta, la carencia de suelo urbanizable, la insuficiencia del parque de viviendas en alquiler, la falta de mano de obra cualificada para la construcción, la baja rentabilidad para los promotores en comparación con otros sectores y países, y las incertidumbres normativas (debido a la inestabilidad política, la falta de acuerdos y el efecto, cuando menos dudoso, de determinadas iniciativas legislativas sobre la materia).
Lo que es seguro es que en el inminente 2026 la vivienda continuará siendo una de las principales preocupaciones, y a la vez uno de los mayores objetos de expectativas, para millones de españoles. Pero, ¿qué puede suceder en Galicia en los próximos doce meses?
Hablamos con algunos de los actores más destacados del sector inmobiliario de nuestra comunidad autónoma:
Heriberto García Porto - Secretario xeral de Vivenda e Urbanismo de la Consellería de Vivenda e Planificación de Infraestructuras de la Xunta de Galicia
Galicia tiene como objetivo el año que viene avanzar en el reto de duplicar su parque de vivienda pública. En 2026 estrenaremos el segundo Pacto de Vivienda de Galicia, después de que el primero registrase un porcentaje de ejecución próximo al 100% en sus tres primeros años, puesto que el cuarto (2025), está todavía sin finalizar y, por lo tanto, pendiente de balance final.
La construcción de vivienda de promoción pública y el desarrollo de suelo marcarán el devenir del año que está a punto de comenzar, que verá la finalización de las obras de los primeros grupos de viviendas y su entrega a los adjudicatarios. Al mismo tiempo se iniciarán 1.000 nuevas viviendas y se licitarán nuevos proyectos, ya que al compromiso de desarrollar 4.000 viviendas en la presente legislatura se unen otras 2.000 que se promoverán en el período de vigencia del nuevo Pacto. Este abarca hasta 2030, por lo que ese año el parque de vivienda pública de Galicia alcanzará las 10.000 unidades. En 2026 terminaremos las obras de las primeras viviendas y las entregaremos a sus adjudicatarios.
Por lo que respecta al desarrollo de suelo residencial para 25.000 viviendas -de las que 20.000 serán protegidas-, el próximo año se ejecutarán la aprobación inicial y la tramitación de los proyectos de interés autonómico (PIA) de todos los ámbitos seleccionados, a la vez que avanzaremos en la redacción de los proyectos de expropiación y urbanización. El objetivo es adquirir los terrenos en cuanto los PIA estén definitivamente aprobados y licitar las obras de urbanización una vez se disponga de los terrenos y antes de que finalice 2028.
Todo ello sin olvidar las muchas líneas de ayudas de las que dispone la Xunta de Galicia, dirigidas a facilitar el acceso a la vivienda -tanto en alquiler como en compraventa-, para la rehabilitación de las ya existentes y para fomentar la construcción de vivienda para alquiler a precio regulado. Esperamos que 2026 sea también el año de puesta en ejecución del nuevo Plan Estatal de Vivienda, aunque esa es una cuestión que no depende de la Xunta de Galicia.
Javier Garrido Valenzuela - Presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Pontevedra (APROIN) y vicepresidente de la Federación de Promotores de Edificación y Suelo de Galicia (FEPROGA)
Hay que partir de dos premisas esenciales: que el de la vivienda va a seguir siendo el principal problema de la población; y que seguirá sin solucionarse.
En mi opinión, Galicia parte de una situación un poco más ventajosa, en tanto y cuanto para el Gobierno de Rueda ha marcado este asunto como una clara prioridad y ha puesto a trabajar en ello desde el primer día a la conselleira de Vivenda e Planificación de Infraestruturas, María Martínez Allegue (es significativo ya que hasta hayan cambiado la nomenclatura de ese departamento).
También cabe subrayar que el Gobierno gallego están manteniendo encuentros con todas las partes que intervienen en el sector -los promotores privados hemos sido convocados a múltiples reuniones-, para intentar desarrollar en nuestra comunidad el mayor número de viviendas posible a precios asequibles, tanto en alquiler, como en venta. En ese sentido es destacable así mismo que hayan generado un instrumento, el PIA (Plan de Interés Autonómico), que tiene como característica principal la posibilidad de calificar suelo, incluso por encima del planeamiento, en los lugares en los que sea necesario. Y que esa opción se ejecute de mutuo acuerdo con los concellos que lo soliciten.
Sin embargo, para los promotores privados es muy difícil encajar en este momento las operaciones de viviendas a un precio protegido -es decir, limitado-, ya que los costes de construcción se han incrementado de forma mucho más acentuada que el módulo de venta para el cliente final. Y ello hace que ese tipo de actuaciones no sean rentables y hasta supongan construir a pérdidas.
Estoy seguro de que en 2026, con la eficiencia y sensibilidad que está demostrando la Xunta de Galicia en esta materia, seremos capaces de avanzar para responder a esa demanda de la población, que afecta sobre todo a la gente más joven.
En cuanto a la vivienda libre, nuestras previsiones apuntan a una desaceleración del mercado, al tiempo que se frenará el proceso inflacionista. Y en el ámbito del arrendamiento, necesitamos que las distintas Administraciones garanticen a los propietarios la seguridad jurídica necesaria para impulsar la salida al mercado de más viviendas, lo que lo estabilizaría e incluso produciría una bajada de los precios de los alquileres.
Luis Tourón-Figueroa Porto - Arquitecto y socio de Ünique
En 2026, el mercado residencial prime en Galicia continuará registrando subidas de precios, aunque probablemente a un ritmo más moderado que el experimentado durante los dos últimos ejercicios. A pesar de ello en Ünique creemos que los valores actuales son sostenibles en el tiempo, sobre todo en las zonas más exclusivas, debido a que la demanda para propietarios singulares en ubicaciones privilegiadas permanece constante, incluso en contextos de mayor prudencia económica, y la oferta de propiedades singulares es escasa.
Entre las áreas más cotizadas del mercado gallego destacan A Coruña, Oleiros, Sanxenxo y Vigo, junto con sus entornos más próximos. Estas zonas concentran el interés, tanto de compradores internacionales - en muchos casos de origen gallego que regresan o invierten en su tierra-, como de compradores nacionales, que buscan una segunda residencia. El atractivo de un clima templado, una gastronomía reconocida y una menor masificación frente a otros destinos tradicionales, sigue posicionando a Galicia como una opción muy valorada en el segmento prime.
En este contexto, los nuevos desarrollos urbanísticos previstos en puntos estratégicos como el puerto y As Xubias, en A Coruña, Oleiros, Sanxenxo y la reciente aprobación del Plan General de Ordenación Municipal de Vigo contribuirán a incrementar la oferta disponible. No obstante, las previsiones apuntan a que, incluso con estos nuevos proyectos, la demanda siga superando a la oferta en las mejores ubicaciones.
Otro de los factores clave que define la evolución del mercado prime gallego es el perfil del comprador, cada vez más exigente. Esta mayor sofisticación se traduce en proyectos residenciales de alto nivel que apuestan por una arquitectura cuidada, materiales de primera calidad y servicios diferenciadores. Aunque se trata de promociones con precios elevados, la mejora constante en calidad y diseño refuerza su atractivo y consolida el crecimiento del segmento más exclusivo del mercado residencial en Galicia.
Eduardo Ferreiro - Abogado especializado en sector inmobiliario
El mercado inmobiliario residencial en las grandes ciudades de Galicia es muy robusto, tanto en operaciones de promoción, como de vivienda usada. El aumento del precio del metro cuadrado en el centro de las grandes urbes se corresponde con la elevada calidad de vida en Galicia, por lo que acceder a una vivienda en una zona premium ya es un lujo que no todo el mundo puede permitirse.
Lo cierto es que comienza a percibirse una tendencia a la desaceleración en las grandes capitales españolas. Por ejemplo, algunas inmobiliarias de Madrid o Barcelona han recibido aproximadamente un 15% menos de mandatos de búsqueda de vivienda en este año 2025 que en 2024. Y esa propensión debería mantenerse en 2026, aunque creo que lo que en realidad se daba en esas plazas era una sobredemanda, que ahora se está ajustando.
En cualquier caso, ese ajuste no lo percibiremos los operadores gallegos a corto plazo.
Lo que ocurra en el mercado del residencial en Galicia dependerá del entorno macroeconómico - que sigue siendo el de un país con menos paro y crecimiento sostenido durante varios años-, y dependerá por otra parte del control de la inflación, que está a expensas de los Gobiernos y del BCE (Banco Central Europeo).
Por último, hay un indicador bastante relevante: algunas grandes promotoras están deshaciéndose de activos muy costosos de su cartera; por ejemplo, Acciona ha vendido a Orion su gran desarrollo residencial en la zona de Olivais (Lisboa), que se estructuraba en torno a una inversión de 200 millones. Generalmente, que las grandes promotoras vendan proyectos y no viviendas finalizadas, no se interpreta como una buena noticia para el mercado.