Confirmado por Hacienda: "Vivir gratis en un piso de tus padres puede considerarse una donación"

En un momento actual en el que el mercado inmobiliario atraviesa un momento realmente complicado, con grandes dificultades para que los ciudadanos puedan acceder a una vivienda, tanto de compra como de alquiler, hay algunas cuestiones que generan dudas.

Una de ellas es lo que sucede en los casos en los que un hijo tiene la posibilidad de vivir gratis en un piso de sus padres, una situación que puede hacer que se llegue a considerar una donación encubierta.

En este sentido, conviene aclarar que este hecho puede ser considerado una donación por parte de Hacienda, que puede en determinados casos exigir el pago del impuesto de donaciones. La clave radica en cómo se usa la vivienda y en si existe o no convivencia efectiva con los padres.

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La Agencia Tributaria y las administraciones autonómicas siguen muy de cerca las transmisiones de bienes entre padres e hijos en todo lo que tiene que ver con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

En una información reciente de Hacienda, se confirma que se puede considerar como donación el hecho de que un hijo pueda ocupar de forma gratuita un inmueble que sea propiedad de sus progenitores, un aspecto que se debe valorar para evitar el pago del impuesto.

Donación encubierta

Es importante saber que existe un matiz que puede evitar que se pague este impuesto de donaciones, y es si el hijo comparte domicilio con sus padres en la misma vivienda, caso en el que no se consideraría una donación a efectos fiscales.

Sin embargo, en el caso de que los progenitores tengan un piso vacío y decidan cedérselo a su hijo para que este resida en él y sea su vivienda habitual sin recibir contraprestación económica alguna, la Administración puede interpretar que se trata de una donación encubierta.

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Puede considerarlo de esta manera, aunque no exista escritura pública, dado que, como explican los expertos, los propios hechos que muestren la evidencia de que existe tal donación son suficientes para poder reclamar el pago del tributo.

Esta interpretación puede tener consecuencias económicas de gran importancia para quienes viven en una casa propiedad de sus padres, ya que el impuesto de donaciones puede ser más alto que el de sucesiones, dependiendo de la comunidad autónoma.

Si un hijo ocupa la vivienda hasta que sus padres fallecen y, luego, la recibe en herencia, Hacienda podría interpretar que la transmisión efectiva se produjo con anterioridad. Es por ello que podría formalizarse un contrato de alquiler sujeto a tributación, lo que evita que la cesión gratuita se pueda considerar una donación.

¿Donar en vida o heredar la vivienda?

Una vivienda puede generar una factura fiscal muy diferente en función de si se entrega en vida o se transmite en herencia tras el fallecimiento de su propietario. En España, tomar esta decisión depende de diferentes elementos.

No solo hay que tener en cuenta el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sino también el IRPF del donante, la plusvalía municipal y las reglas de valoración fijadas por el Catastro desde el año 2022.

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Desde el punto de vista fiscal, la diferencia de mayor relevancia entre donar una vivienda en vida o dejarla en herencia es que, en el primer caso, quien la transmite puede tener que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial generada, mientras que en la herencia no tributa en el IRPF del fallecido.

En ambos casos, el adquiriente tributa por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, además de que puede devengarse la plusvalía municipal. El coste del IRPF del donante es clave para explicar por qué hay casos en los que donar es notablemente más caro que heredar.

De igual modo, hay que tener en cuenta que hay diferencias en función de la comunidad autónoma y el municipio en el que se tribute. Esto se debe a que las bonificaciones en el caso de las sucesiones y donaciones varían en función del lugar de residencia.

Dicho lo anterior, según los expertos en sucesiones, aunque hay que valorar cada caso en particular, por norma general, es más recomendable heredar que recibir una donación en vida.

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Los motivos tienen que ver con el tener que lidiar con una menor carga fiscal, pues existen bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y la herencia está exenta del IRPF, y mayor flexibilidad, mientras que el propietario aún viva, podrá modificar el testamento y modificar el reparto de bienes si lo considera en cualquier momento.

En el caso de la donación de un inmueble, nos encontramos con que, salvo en determinados casos excepcionales, la decisión es irrevocable, es decir, una vez realizada, el donante no tendrá la posibilidad de recuperar el bien.

A ello se suma el hecho de que la fiscalidad puede llegar a ser más alta, puesto que en muchos casos implica pagar el Impuesto de Donaciones, la plusvalía municipal y posibles patrimoniales sujetas a IRPF.

En la gran mayoría de los casos, heredar resulta más ventajoso que recibir una donación en vida, tanto desde el punto de vista legal como fiscal. La herencia permite el ahorro de impuestos y ofrece cierta flexibilidad para que el propietario del inmueble pueda cambiar la voluntad del testamento.

Esta es una gran diferencia con respecto a una donación que, además de ser definitiva, puede llegar a suponer el tener que hacer frente a un mayor coste tributario.