Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda.
Ya ha entrado en vigor: se penalizará a los propietarios que tarden más de 1 mes en devolver la fianza desde 2026
La Ley de Vivienda exige que, pasado este periodo, se multe al arrendador con una sanción de entre el 3 y el 4% del alquiler anual.
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La ley fija un plazo claro para devolver la fianza del alquiler: pasado ese límite, el casero deberá pagar intereses al inquilino.
No es una recomendación ni una costumbre del mercado inmobiliario, sino una obligación legal que protege al arrendatario cuando finaliza el contrato y entrega la vivienda.
La fianza es un elemento obligatorio en cualquier alquiler de vivienda habitual. Equivale, como mínimo, a una mensualidad de renta y funciona como garantía frente a posibles daños, impagos o incumplimientos del contrato.
No es un pago extra ni una comisión, sino un depósito que debe regresar al inquilino si la casa se devuelve en buen estado.
En la práctica, muchos propietarios retrasan la devolución mientras revisan el inmueble. Esa comprobación es legítima, pero tiene un límite temporal. La legislación impide que la fianza quede retenida de forma indefinida o sin justificación.
El plazo legal
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la fianza debe devolverse en un máximo de 30 días desde la entrega de las llaves.
Ese mes funciona como margen para que el casero revise la vivienda, compruebe suministros pendientes y valore si existen desperfectos atribuibles al inquilino.
![La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2024\/10\/07\/invertia\/observatorios\/vivienda\/891671720_249820525_320x180.jpg"])
Una vez superado ese plazo, la norma es clara: la cantidad pendiente empieza a generar intereses legales de forma automática. No hace falta que exista un conflicto previo ni que el inquilino haya causado daños. Basta con que el dinero no se haya restituido a tiempo.
Esto significa que el propietario podría verse obligado a pagar más de lo que recibió inicialmente como depósito, con intereses que pueden oscilar entre el 3 y el 4% anual. Ello sumado a que, si el propietario no depositó dicha fianza en organismo oficial, las multas rondan entre los 10.000 y 90.000 euros.
La ley introduce este mecanismo como incentivo para evitar retrasos injustificados y proteger el equilibrio entre ambas partes del contrato.
El inquilino, por su parte, adquiere el derecho a reclamar formalmente la fianza junto con los intereses generados. Es una herramienta legal que refuerza su posición si el pago se retrasa sin causa acreditada.
Retenciones justificadas
El casero sí puede descontar parte de la fianza si existen desperfectos reales o deudas pendientes. Sin embargo, no basta con una afirmación genérica.
La ley exige que esas retenciones estén justificadas y documentadas con facturas, presupuestos o pruebas del coste de la reparación.
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El desgaste por el uso normal de la vivienda no puede cargarse al inquilino. Solo los daños derivados de un mal uso o negligencia permiten aplicar descuentos. En cualquier caso, el propietario debe devolver el resto de la fianza dentro del plazo legal.
Si no lo hace, el arrendatario puede iniciar una reclamación formal. El primer paso suele ser un requerimiento por escrito solicitando la devolución. Si persiste la negativa, queda abierta la vía judicial para recuperar la cantidad adeudada.
Qué puede hacer el inquilino
Cuando se supera el mes legal sin devolución ni explicación, el inquilino puede exigir el pago de inmediato. Es recomendable conservar pruebas de la entrega de llaves, del estado de la vivienda y del contrato firmado.
Si el propietario ignora la reclamación, el afectado puede acudir a los tribunales para reclamar la fianza y los intereses correspondientes. Este tipo de procedimientos suele resolverse como reclamación de cantidad.
![María Jesús Montero, vicepresidenta primera y ministra de Hacienda.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/01\/09\/actualidad\/1003744084632_260852911_320x180.jpg"])
La existencia de un plazo legal tan concreto refuerza la seguridad jurídica del alquiler. No devolver la fianza a tiempo no es solo una mala práctica, sino que también puede convertirse en un coste adicional para el casero.
En definitiva, la ley protege el depósito del inquilino y fija reglas claras para su restitución. Conocer ese límite de 30 días permite evitar abusos y actuar con rapidez si el dinero no regresa dentro del plazo establecido.
