Cristina Clemente, notaria: "Firmar como deudor en la hipoteca de un hijo o pareja puede ser donación encubierta"

Acceder a la compra de una vivienda se ha convertido en uno de los principales obstáculos para muchos jóvenes en España. Una realidad que sitúa el país entre aquellos donde la emancipación llega más tarde, debido en gran parte, a las dificultades para reunir el ahorro necesario y cumplir con las exigencias hipotecarias.

Ante este escenario, cada vez más padres optan por participar en la firma de hipotecas como deudores para ayudar a sus hijos a acceder a una vivienda, una práctica que también se extiende entre parejas. Prueba de ello es que alrededor del 25 % de los compradores hipotecados han necesitado apoyo familiar para afrontar la entrada y los gastos iniciales.

En este contexto, la notaria Cristina Clemente advierte de que esta práctica muy habitual puede tener implicaciones fiscales que muchos desconocen. Según explica, "Hacienda entiende que hay donación encubierta si compras en solitario tu vivienda y tus padres o pareja, que no compran, firman contigo como deudores en la escritura de préstamo hipotecario", explica.

[Hacienda avisa a los españoles: quienes vivan con un familiar mayor de 65 años se deducirán hasta 2.550 €]

Se trata, según señala, de un caso muy frecuente en la práctica, especialmente entre jóvenes que intentan acceder a su primera vivienda y necesitan reforzar su perfil financiero para obtener la aprobación del banco.

Tal y como detalla la notaria, las entidades financieras suelen exigir esa firma adicional para completar las garantías del préstamo. "El Banco quiere completar esa garantía o solvencia. ¿Cómo? Exigiendo que junto a él, firmen sus padres o pareja en esa escritura de préstamo hipotecario como deudores, no como simples fiadores", aclara.

Esta diferencia, que a menudo pasa desapercibida, resulta clave desde el punto de vista fiscal, ya que Hacienda puede interpretar que esas personas están asumiendo una obligación económica sin recibir participación en la vivienda, lo que podría equipararse a una donación.

Para evitar esta consecuencia, Clemente recomienda dejar constancia documental de la ayuda económica. "¿Cómo podremos evitar esa indeseable consecuencia fiscal? Formalizando un préstamo entre esos padres o pareja y ese hijo/a o pareja que debe hacerse por el mismo tipo de interés y plazo que el del préstamo hipotecario", señala.

[Hasta 9.000 € menos en la Renta: Hacienda confirma la gran deducción en 2026 si has hecho obras en casa]

Este acuerdo debe realizarse con el mismo tipo de interés y plazo que la hipoteca principal y puede formalizarse tanto mediante escritura pública como a través de un documento privado. En ambos casos, subraya, "el coste fiscal será cero".

Según explica, esta medida no solo evita posibles reclamaciones inmediatas por parte de Hacienda, sino también problemas futuros. "No solo estaremos evitando la actual liquidación complementaria a Hacienda como donación, sino también la futura, cuando esos padres o pareja quieran salir de ese préstamo y el Banco así lo consienta", concluye la notaria, insistiendo en la importancia de planificar correctamente una operación cada vez más habitual en el acceso a la vivienda en España.

Quién puede ser deudor hipotecario

El deudor hipotecario es la persona que figura en el préstamo y asume la obligación de responder por la deuda frente al banco. Es decir, quien se compromete a devolver el dinero prestado, aunque la garantía final del préstamo sea la propia vivienda hipotecada. Si no se cumplen los pagos, la entidad puede ejecutar esa garantía y quedarse con el inmueble.

Cualquier persona puede ser deudora de una hipoteca, tanto ciudadanos españoles como extranjeros, ya que basta confirmar el préstamo a su nombre y cumplir los requisitos exigidos por la entidad financiera. Sin embargo, asumir este papel implica una responsabilidad importante que conviene valorar antes de firmar.