Alertan del error más común al comprar una vivienda en España: "Aunque sea tuya, no podrás vivir en ella"

La crisis de acceso a la vivienda que sume a España, sumado a las pensiones ajustadas, hace que cada vez sean más las familias que se interesan por alternativas para obtener liquidez o para invertir en inmuebles a precios más bajos.

Una de estas opciones es la venta de la nuda propiedad, una figura jurídica que está ganando terreno en España y que genera dudas tanto en propietarios como en potenciales compradores.

La notaria María Cristina Clemente Buendía (@notariabuendia), muy activa en redes sociales y con una comunidad creciente en TikTok, ha publicado un vídeo en el que explica, de forma clara y didáctica, qué significa comprar o vender una vivienda en nuda propiedad, y cuáles son las ventajas e inconvenientes de hacerlo.

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Los expertos coinciden en que la venta de la nuda propiedad seguirá creciendo en España en los próximos años.

Con una población cada vez más envejecida y pensiones que no siempre alcanzan para cubrir las necesidades básicas, este mecanismo se consolida como una solución intermedia entre vender y quedarse sin casa o hipotecar la vivienda con productos como la hipoteca inversa.

¿Qué es una vivienda en nuda propiedad?

La nuda propiedad es un concepto legal que divide el derecho de propiedad en dos partes: por un lado, la nuda propiedad (la titularidad del inmueble) y, por otro, el usufructo (el derecho a usar y disfrutar la vivienda).

En la práctica, esto significa que el vendedor, generalmente una persona mayor, recibe una cantidad de dinero al transmitir la nuda propiedad de su casa, pero mantiene el usufructo vitalicio. Es decir, puede seguir viviendo en la vivienda hasta su fallecimiento, o bien alquilarla, siempre que se mantenga en buen estado y asuma los gastos ordinarios.

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Para el comprador, supone adquirir un inmueble a un precio inferior al del mercado, aunque con la limitación de no poder utilizarlo hasta que se extinga el usufructo.

Un mecanismo que se ha convertido en tendencia, especialmente entre personas mayores que buscan complementar su pensión sin tener que abandonar su casa, tal y como expresa la notaría Clemente Buendía en su vídeo. 

Ventajas para el propietario

Cristina Buendía explica que esta fórmula se está convirtiendo en un "salvavidas económico" para muchos jubilados que necesitan aumentar sus ingresos mensuales sin perder la seguridad de su hogar.

"Para el propietario, vender la nuda propiedad supone percibir el precio de la venta, lo que le dota de liquidez inmediata que complementa su pensión y que se reserva el usufructo vitalicio. Es decir, será quien tenga en exclusiva el uso y disfrute de su vivienda mientras viva o, si lo prefiere, alquilarla", afirma la letrada. 

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Pero añade que el vendedor, debe "conservarla en buen estado y siendo de su cuenta el pago del IBI, gastos ordinarios y reparaciones ordinarias (basuras) y los suministros". Por tanto, el antiguo propietario de la vivienda consigue:

• Liquidez inmediata sin tener que abandonar su hogar.
• La tranquilidad de mantener la vivienda como residencia o incluso como fuente de ingresos mediante alquiler.
• La posibilidad de mejorar su calidad de vida sin hipotecar a sus herederos.

Ventajas para el comprador

La nuda propiedad no solo interesa a quienes venden. Para inversores y familias jóvenes, se abre como una puerta de entrada a la vivienda con un coste reducido. La notaria lo explica así:

"Para el comprador, adquirir la nuda propiedad significa obtener la titularidad de una vivienda a precio inferior. Podrá además vender esa nueva propiedad, pero eso sí, siempre respetando el derecho del usufructuario. No podrá hacer uso de esa vivienda y serán de su cuenta los gastos y reparaciones extraordinarias".

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Por tanto, las claves a tener en cuenta por el comprador son:

• Precio más bajo que el de mercado, ya que el usufructo resta valor al inmueble.
• Posibilidad de revender la nuda propiedad como inversión, aunque con limitaciones.
• Asunción de gastos extraordinarios, lo que implica cierta carga económica si se producen reparaciones mayores.

Riesgos de la nuda propiedad

Aunque cada vez más populares, estas operaciones generan dudas importantes. La principal es el tiempo de espera: el comprador no puede disponer de la vivienda hasta el fallecimiento del usufructuario, lo que hace que la rentabilidad dependa de una variable incierta.

Otro aspecto a considerar es la responsabilidad en los gastos. Mientras que el usufructuario debe pagar los tributos ordinarios (IBI, basura, suministros), el propietario se hace cargo de las obras mayores y reparaciones extraordinarias, lo que puede suponer un desembolso inesperado.

En el caso de los vendedores, una de las críticas habituales es que renuncian a dejar la vivienda en herencia, ya que los hijos o familiares pierden ese patrimonio. Sin embargo, muchas familias llegan a este acuerdo de manera consensuada, priorizando el bienestar presente de la persona mayor.

Para los compradores, la volatilidad del mercado inmobiliario convierte la nuda propiedad en una inversión a largo plazo que, en muchos casos, puede ser muy rentable.