En un evento organizado recientemente en Málaga por una de las grandes consultoras internacionales, con un plantel de primer nivel y un público muy representativo del mundo empresarial y directivo malagueño y andaluz, terminó apareciendo inevitablemente el problema de la vivienda. Coincidía, además, con el debate sobre los dos decretos que finalmente no fueron convalidados, aunque la vivienda ni siquiera era el asunto principal del encuentro.
Desde el principio y en un panel de empresa familiar ya se estableció que estamos ante un problema de oferta, agravado por la escasez de mano de obra y carestía de materiales.
Después, en un panel de empresas y fondos inversores en distintos sectores, se habló de un problema de oferta agravado por la incertidumbre jurídica, que retira vivienda del mercado de alquiler. Y finalmente, en un panel de vivienda, se habló de un problema de oferta, agravado por la gran regulación del sector que lleva a que obtener la calificación de suelo urbanizable implique un plazo de entre 8 y 15 años.
Parece, por lo tanto, que tenemos un diagnóstico cierto: estamos ante un problema de oferta.
Después veremos el resto de las cuestiones, pero es de primero de Económicas que cuando la demanda supera a la oferta, la variable de ajuste es el precio que tenderá al alza hasta alcanzar un nuevo punto de equilibrio. Pero si la oferta es estática y la demanda no para de crecer, estamos ante un punto de equilibrio completamente inestable, que presionará al precio hacia arriba irremisiblemente.
Esto parece una obviedad, pero conviene recordarlo porque buena parte del debate público sobre vivienda se concentra exclusivamente en el precio final, como si este pudiera determinarse por decreto al margen de las cantidades disponibles.
Se pueden limitar temporalmente determinadas rentas, establecer ayudas o proteger situaciones de especial vulnerabilidad, pero ninguna de esas medidas modifica por sí sola la cantidad de viviendas disponibles. Y mientras el número de hogares crezca por encima del de viviendas disponibles allí donde existe demanda, la presión seguirá reapareciendo por algún sitio: en el precio, en la escasez o en ambos.
Y aquí aparece quizá uno de los principales errores de nuestra política de vivienda: llevamos años administrando la escasez en lugar de combatirla.
Cuando faltan viviendas, podemos decidir quién tiene prioridad para acceder a ellas, limitar cuánto puede cobrarse, prorrogar contratos, subvencionar una parte del precio o establecer nuevas obligaciones para propietarios y promotores.
Algunas de esas medidas pueden ser necesarias para proteger situaciones concretas, pero ninguna altera el problema de fondo: si diez personas compiten por cinco viviendas, regular cómo se reparten esas cinco no hace aparecer las otras cinco. Administrar mejor la escasez puede hacerla socialmente más soportable; eliminarla exige aumentar la oferta.
En el mercado español, además, el problema se agrava porque la oferta se ve limitada por dos vías: en el caso de la compraventa, las regulaciones urbanísticas y las limitaciones constructivas dificultan producir las viviendas necesarias; y en el caso del alquiler, la incertidumbre jurídica tanto por la vía de la renovación de contratos como por la protección del inquilino hace que muchos propietarios retiren viviendas del mercado.
Vemos cómo determinadas formas de intervención administrativa, lejos de corregir el desequilibrio, pueden terminar agravándolo al reducir todavía más la oferta disponible y añadir incertidumbre a quienes tienen que construir o poner una vivienda en alquiler.
Porque intervenir no significa necesariamente fijar precios, prorrogar contratos o añadir prohibiciones. También es intervención pública movilizar suelo, urbanizarlo, acortar plazos administrativos, construir vivienda protegida o utilizar capital privado para multiplicar la capacidad inversora de las administraciones.
La diferencia está, por tanto, en qué pretende conseguir la intervención: proteger a determinados colectivos mientras persiste la escasez o actuar sobre las causas que impiden que se construyan y salgan al mercado más viviendas. Son dos formas muy distintas de actuar sobre el mismo problema.
En un artículo anterior ─El problema de los tres cuerpos de la vivienda─ analizaba el problema de la vivienda desde varios puntos de vista, y uno de ellos es el de la inexistencia de un parque público de vivienda asequible, a diferencia de lo que ocurre en Viena o Ámsterdam. Es precisamente ahí donde la Administración debe intervenir.
En el evento señalado al principio uno de los panelistas se refirió, si bien de pasada, a proyectos de vivienda asequible, gestionados por fondos sobre suelos públicos concesionados a 75 años. Fue algo que me interesó, e indagando, me he encontrado con tres proyectos muy interesantes:
1. Proyecto Málaga, Fondo GENIVS (Alaluz Capital). Se trata de 599 viviendas de protección oficial, de 1 y 2 dormitorios con plaza de garaje y trastero, distribuidas en cinco parcelas de suelo municipal. Los alquileres estarán un 45% por debajo del mercado libre. Al término del plazo concesional los edificios revierten al patrimonio municipal de la ciudad de Málaga.
2. Proyecto Alicante, Sustainable Communities Spain (fondo institucional alemán PATRIZIA y promotora URBANIA). 320 viviendas de protección oficial repartidas en cinco parcelas de Alicante, El Campello y San Juan. El suelo se gestiona mediante cesión a largo plazo.
3. Proyecto Zaragoza, Sustainable Communities Spain. Son 640 pisos destinados a alquiler asequible para jóvenes, ampliable hasta un total de 1.100 viviendas, en la comunidad de Aragón.
Estos son buenos ejemplos de colaboración público-privada porque atacan el problema precisamente donde se origina: aumentando la oferta. La Administración aporta un activo escaso y muy valioso —el suelo—, conserva además su titularidad a largo plazo y fija las condiciones sociales de la operación; mientras que el capital privado aporta financiación, capacidad constructiva y gestión.
El resultado son centenares de viviendas nuevas con alquileres inferiores a los de mercado, sin exigir que toda la inversión salga inicialmente de los presupuestos públicos. Y, terminado el plazo concesional, el patrimonio construido revierte a la Administración.
No parece un mal negocio para el interés general. Sobre todo, porque permite concentrar el esfuerzo público en jóvenes, familias con rentas medias o bajas y trabajadores que necesitan residir en las ciudades donde desarrollan su actividad, sin alterar las reglas de todo el mercado para resolver situaciones que afectan especialmente a determinados colectivos.
Otro de los panelistas, al explicar los problemas derivados de la falta de mano de obra en la construcción, especialmente en los oficios vinculados a la edificación, aludió a dos factores que tendrán una incidencia creciente. Uno, la industrialización de la construcción, sobre todo la prefabricación de tabiquerías, cerramientos exteriores y baterías de instalaciones. Y dos, la robotización de determinados oficios, como solerías y azulejos.
La industrialización no resolverá por sí sola la escasez de vivienda, pero sí puede aliviar uno de sus cuellos de botella. Trasladar a fábrica una parte creciente de los procesos permite trabajar con mayor estandarización, reducir tiempos, disminuir desperdicios y limitar la dependencia de profesionales especializados cada vez más escasos.
Algo parecido ocurrirá con la robotización. La construcción ha sido tradicionalmente uno de los sectores con menores ganancias de productividad; cualquier salto tecnológico que permita construir más deprisa y con menos incertidumbre tendrá inevitablemente efectos sobre la oferta.
Pero también se apuntó a que cuando las empresas constructoras tienen una «cartera» de pedidos para varios años, pueden invertir en formación de trabajadores, en maquinaria, e incluso incorporar o contratar mano de obra procedente del extranjero.
Hace muchos años trabajé en un grupo constructor y descubrí la importancia que tiene para este tipo de empresa contar con una buena cartera, hasta el punto de que es una de las magnitudes que estas compañías siguen de forma permanente.
En el panel de vivienda asequible, uno de los intervinientes, representante de una empresa gestora de suelo y promotora de viviendas, habló de la necesidad de reformar el derecho urbanístico español para reducir y simplificar los permisos e informes sectoriales exigidos por las distintas administraciones que intervienen en la tramitación urbanística, así como de establecer el silencio administrativo positivo en determinados procedimientos.
La verdad es que sería una mejora enorme contar con ambas cosas. Estiman que la tramitación urbanística para obtener un suelo urbanizable podría reducirse a menos de la mitad del plazo actual.
Y aquí aparece una de las grandes paradojas españolas. Podemos discutir durante meses sobre cómo limitar el precio de una vivienda que ya existe, mientras aceptamos con bastante naturalidad que crear suelo donde levantar una nueva pueda necesitar una década.
En un mercado en el que la demanda cambia en pocos años por crecimiento demográfico, inmigración, creación de empleo o formación de nuevos hogares, un sistema urbanístico que responde con horizontes de ocho, diez o quince años está condenado a llegar tarde.
Simplificar no significa eliminar controles ambientales, técnicos o de legalidad. Significa evitar que distintas administraciones revisen sucesivamente cuestiones similares, establecer plazos ciertos y asumir que el silencio administrativo no puede convertirse indefinidamente en la forma ordinaria de resolver un expediente.
Si verdaderamente pudiéramos reducir a la mitad esos plazos, probablemente estaríamos ante una de las medidas de vivienda más eficaces.
Pues bien, muy poco de todo esto ocupaba un lugar relevante en los dos reales decretos que acaban de fracasar en el Congreso. Había protección frente a situaciones de vulnerabilidad, prórrogas contractuales, límites, prohibiciones e incentivos fiscales.
Algunas medidas podrán ser socialmente necesarias y otras discutibles. Pero seguimos dedicando mucha más energía política a regular las consecuencias de una oferta insuficiente que a remover las causas que impiden que aumente.
Quizá el ejemplo más revelador sea que uno de los decretos terminara siendo conocido por el nombre de una persona concreta. El caso de Maricarmen merece toda la sensibilidad que exige la situación de una mujer de 87 años después de más de siete décadas en su vivienda.
Pero precisamente su contrato, nacido en 1956 bajo el régimen de la llamada renta antigua, recuerda también las consecuencias que puede producir una regulación excepcional cuando termina prolongándose durante generaciones.
Gobernar consiste, por supuesto, en resolver situaciones urgentes. Pero seguimos legislando para administrar la escasez cuando lo realmente difícil —y lo realmente necesario— es dejar de tenerla. Y si después de escuchar a promotores, inversores, constructores, gestores de suelo y especialistas todos coinciden en una palabra —oferta—, quizá haya llegado el momento de empezar por ahí.
