La explosión de los pisos turísticos en Málaga: las restricciones aprobadas siguen sin desinflar la burbuja

La explosión de viviendas turísticas que invade muchos de los barrios de Málaga capital, llegando a suponer la mitad de los inmuebles residenciales en algunos puntos, sigue su particular expansión, alcanzando cifras históricas. 

Lejos de conseguir el objetivo con el que se plantearon, que no era otro que poner freno a este fenómeno, las numerosas y contundentes medidas aprobadas durante 2024 por el Ayuntamiento tienen, de momento, un nulo impacto sobre el mercado.

Muestra de ello es que en los primeros días del nuevo año 2025 el Registro de Turismo de Andalucía tiene recogidos 13.291 alojamientos de esta naturaleza, unas 2.174 más que las contabilizadas el 23 de febrero de 2024. Una fecha clave en la estrategia municipal para poner coto a estos inmuebles.

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La Merced, Centro, La Trinidad, Martiricos… Los 43 barrios en los que Málaga prohíbe ya nuevas viviendas turísticas

La primera medida de calado fue la aprobación de un decreto mediante el que se pasaba a limitar la apertura de nuevos pisos turísticos, acotando los mismos únicamente a aquellos que cumplan con la exigencia urbanística de disponer de un acceso y de servicios independientes al resto del edificio en el que se encuentre localizado. 

De acuerdo con los datos iniciales manejados por el Ayuntamiento, la inmensa mayoría de las nuevas inscripciones de viviendas turísticas incumplía este precepto, recogido en el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), vigente desde agosto de 2011. 

Pese al tiempo transcurrido, el equipo de gobierno del PP aduce que no ha podido aplicar esta parte del planeamiento, pese al crecimiento exponencial de los alojamientos, hasta que la Junta de Andalucía modificó el decreto turístico, dando herramientas a los ayuntamientos para poder intervenir.

Crecimiento en el último año

Con el decreto municipal activado, Urbanismo ha reclamado de manera continuada a la Consejería de Turismo la baja de todos los establecimientos que vulneren la normativa urbanística. Muestra de ello es que en julio ya había reclamado la cancelación de 1.120 pisos. El hecho cierto es que lejos de bajar el dato, ha aumentado. Al menos en lo que al registro se trata, asumiendo que no todos los inmuebles están en explotación.

Queda por ver si ayuda a rebajar la presencia de estos alojamientos la última y más drástica de las adoptadas: la modificación del PGOU de la ciudad para impedir nuevas aperturas de viviendas turísticas en los 43 barrios en los que su presencia es mayor. 

Una fórmula en vigor desde el pasado martes 14 de enero. Entre las zonas afectadas por la medida (en todas ellas la vivienda turística supone más del 8% del parque residencial existente), se encuentran emplazamientos como el Centro histórico, La Merced, Lagunillas, La Malagueña, La Victoria, El Ejido, entre otros. Todos estos puntos forman parte de la denominada Zona 1 de decrecimiento.

La aplastante lógica del mercado: una vivienda turística en Málaga genera hasta 45.000 euros anuales

La vivienda turística se ha convertido en un verdadero monstruo inmobiliario en la capital de la Costa del Sol, incidiendo de manera notable sobre, por ejemplo, los precios del alquiler. Así lo constata el estudio contratado por el Consistorio a Espacio Común, en el que se pone en evidencia que las zonas donde mayor es la presencia de este tipo de alojamientos sufre más el crecimiento de los precios del arrendamiento.

Para visualizar adecuadamente la evolución del fenómeno de la vivienda turística en la capital es preciso echar la mirada atrás. Ese ejercicio es el que permite, usando el sistema de Big Data de Costa del Sol, comprobar el crecimiento exponencial de estos alojamientos. 

En el año 2019, justo antes de la Covid, había dados de alta en la ciudad 6.078 viviendas turísticas, con poco más de 31.000 plazas. En 2020, pese al impacto de la crisis sanitaria del coronavirus, la cifra creció levemente, hasta cerrar en 6.198 (31.815 plazas). En 2021, otro leve empujón, hasta alcanzar las 6.736 inscripciones (34.547 plazas).

Es a partir de ese ejercicio cuando el fenómeno se desboca, sin encontrar acción alguna por parte de las administraciones competentes. Al finalizar 2022 ya había registradas 8.387 (43.246 plazas); al año siguiente, 10.803 establecimientos (56.255 plazas). Es decir, en solo un lustro, el parque residencial destinado legalmente al alojamiento turístico ha crecido un 118%.

Pese a que el foco está puesto sobre Málaga, la realidad es que no es la ciudad de la provincia donde más alojamientos de este tipo hay. Ese premio corresponde a Marbella, en la que hay ya más de 14.000 pisos. En concreto, son 14.074. En el conjunto de la provincia, el Registro de Turismo de Andalucía recoge ya 80.947 establecimientos.