Búsqueda de pisos en Madrid
Por qué la vivienda no toca techo en Madrid: Sandra paga 420.000 euros por lo que en 2020 costaba 280.000 €
El precio de la vivienda ha alcanzado los 6.000 metros cuadrados en la capital, récord histórico.
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Sandra (Madrid, 34) llevaba tiempo ahorrando para comprar su primera vivienda junto a su pareja, un piso de 3 habitaciones: "Una para nosotros, otra para aumentar la familia y una tercera para que mi chico pueda teletrabajar". Durante meses han tenido que subir el presupuesto o renunciar a esa vivienda soñada y achicarse en metros para poder llegar al 30%.
Aun así, ha tenido suerte, ya que ha podido comprar. Madrid registró en los últimos informes elaborados por el portal Idealista máximos de subidas históricas, con un precio medio que roza los 6.000€ por metro cuadrado y una brecha de miles de euros entre los barrios del sur y los distritos más caros.
Detrás de esa escalada, el decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, Sigfrido Herráez, apunta a que es un tema de oferta y demanda: "El crecimiento vegetativo, nuestros hijos están buscando vivienda, los que vienen a estudiar desde Cuenca, desde Segovia, los que vienen a trabajar de manera casi definitiva, hacer un proyecto de vida". Esa demanda, que califica de ‘bestial’, no se corresponde para nada con la oferta.
Pisos en Madrid Europa Press
Para medirla, el colegio profesional no se guía por percepciones, sino por el visado colegial, el ‘termómetro perfecto’. Casi todas las obras nuevas se visan; si a eso se suman las rehabilitaciones, "estamos ante unas cifras muy pequeñas para lo que es la demanda", explica Herráez.
El portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, coincide en ese diagnóstico cuando habla del mercado de venta: "Falta vivienda y los números son claros. Después de la crisis de 2008, no hemos sido capaces de recuperar nuestra capacidad de producción, así que llevamos un grandísimo lastre de infraproducción de vivienda. Teniendo en cuenta que se crean casi el doble de hogares que de nuevas viviendas, el problema no tiene visos de solucionarse".
Sandra ha vivido esa tensión en primera persona: "Las casas que hace tres o cuatro años, justo después de la pandemia, se podían encontrar por unos 280.000€, hoy valen 420.000€. La otra opción era reformar y tampoco nos daban los números".
Pisos en Madrid Europa Press
Los datos de portales inmobiliarios muestran cómo esa presión se reparte de forma desigual según el distrito: los barrios más baratos son los que más están subiendo. En la banda alta, zonas como Salamanca superan ampliamente los 9.000€ por metro cuadrado, mientras que en el extremo opuesto, en distritos como Villaverde los precios se sitúan algo por encima de los 2.800€ por metro.
Entre uno y otro hay unos 7.000€ de diferencia por metro cuadrado, pero las mayores subidas porcentuales se concentran en los distritos del sur y sureste, donde se cruzan precios todavía más bajos, nueva demanda y desarrollos urbanísticos en marcha.
Mano de obra
A la brecha entre oferta y demanda se suma un tercer factor: lo que cuesta hoy levantar o reformar una vivienda. "Curiosamente, hay cuestiones que están influyendo en el precio al pasar el tiempo, al pasar los años, como son la escasez en la mano de obra", explica el decano del COAM.
En ese contexto de mucha demanda y mano de obra pensionada, Herráez señala también el papel de determinados oficios y empresas auxiliares: pladur, carpinterías "no dan abasto a fabricar todo lo que estamos demandando y de ahí que suban los precios, en muchos casos, desorbitados".
Necesitamos volver a ver grúas en el paisaje urbano de muchas ciudades españolas. Es imprescindible que se termine con la criminalización de la construcción, el ruido populista y la ceguera política que impide que se activen mecanismos.
Por último, añade que los honorarios de los arquitectos no han subido: "En los últimos 10 años, se están aplicando tarifas sobre el precio de la construcción, que es como calculamos nuestros honorarios, los arquitectos no somos un factor encarecedor".
Un mismo diagnóstico
En este contexto, el inversor y gestor inmobiliario Alex Seco (Barcelona, 34 años) insiste en que el encarecimiento de la vivienda en Madrid responde, sobre todo, a un problema estructural de oferta y demanda: "Tienes mucha gente que quiere vivir en Madrid, lo que tenemos es muchísima demanda y muy poca oferta", resume.
A su juicio, el mercado aguanta subidas tan fuertes porque "la economía española está en un buen momento, con un país con crecimiento económico, con gente de clase media que puede seguir pagando esos precios", a lo que se suma el efecto de unos tipos hipotecarios todavía relativamente bajos, que siguen actuando como puerta de entrada a la propiedad.
Seco rechaza que el ‘flipping’, la compra de viviendas con potencial para reformarlas y revenderlas, sea el responsable directo de la tensión actual en los precios.
Stock muerto
Defiende que el capital privado que canaliza su plataforma se destina a rehabilitar viviendas en desuso, procedentes de herencias, con problemas de ocupación o tan desactualizadas que sus propietarios no podían acometer la reforma, 'ese stock muerto' que estaba fuera de mercado, para devolverlo como hogares renovados en un escenario en el que "en el centro de la ciudad no hay suelo que desarrollar".
Nuestra sociedad no es la misma que la de hace 30 años. Hay que adaptar las nuevas viviendas a las necesidades actuales y hacerlas asequibles
En su día a día, Seco percibe también cómo han cambiado las expectativas de muchos vendedores particulares, que "si ven las noticias evidentemente intentan jugar" con precios más altos, aunque recuerda que "al final el mercado te permite vender lo que la gente está dispuesta a comprar. Los anuncios pueden publicarse con precios inflados, pero luego el mercado lo pone en su lugar".
Preguntado por el papel de los compradores de alto poder adquisitivo ,en particular inversores o residentes de países como Venezuela, México, Estados Unidos o Reino Unido, Seco admite que, en algunos casos, su capacidad para pagar más "puede llegar a afectar", pero matiza que suelen buscar viviendas de mayor ‘standing’ que las que persigue la clase media madrileña, por lo que el solapamiento no es generalizado.
Fachada de un edificio construido en 2025 y otro de 1995. EE
Desde su plataforma, explica, se encargan de localizar los activos, realizar el análisis económico, diseñar y ejecutar el proyecto de rehabilitación y financiarlo con pequeños inversores "para que gente de clase media incluso pueda acceder a nuestros proyectos ofreciéndoles una vía de inversión pasiva en el inmobiliario".
En cuanto al margen de recorrido de los precios, Seco ve difícil que Madrid siga registrando incrementos tan bruscos como los de los últimos años: "A este ritmo tan alto y acelerado no", advierte, aunque considera probable que continúen "subiendo de manera más moderada".
Su principal aviso tiene que ver con la desconexión entre el coste de la vivienda y los sueldos: "Si las subidas no se correlacionan con los salarios de los madrileños, llegará un punto en que no sea sostenible".
Iñareta, por su parte, pone el foco en el debate político y normativo que rodea cualquier promoción. "Necesitamos volver a ver grúas en el paisaje urbano de muchas ciudades españolas. Es imprescindible que se termine con la criminalización de la construcción, el ruido populista y la ceguera política que impide que se activen mecanismos".
"Nuestra sociedad no es la misma que la de hace 30 años. Hay que adaptar las nuevas viviendas a las necesidades actuales y hacerlas asequibles".
