Los de dentro y los de fuera
La regulación del alquiler protege a quien ya tiene contrato y levanta un muro frente a quien todavía lo busca
En los años ochenta, dos economistas, Assar Lindbeck y Dennis Snower, pusieron nombre a algo que en España conocemos de sobra: el conflicto entre insiders y outsiders. Lo estudiaron en el mercado de trabajo. Los de dentro, con empleo estable y protección elevada, negocian condiciones pensando en sí mismos. Los de fuera, parados, temporales o recién llegados, pagan la factura sin estar sentados a la mesa.
Nuestro país ha sido durante décadas un laboratorio de esa teoría: una generación con contratos blindados y otra encadenando contratos temporales, a menudo bajo el mismo techo.
Hoy el laboratorio se ha trasladado a la vivienda. La regulación del alquiler que se está intentando poner en marcha, con topes de precio, prórrogas forzosas y restricciones crecientes al propietario, tiene un atractivo evidente.
Quien vive de alquiler y teme la próxima renovación ve en ella un escudo. Es comprensible. Nadie quiere que le suban la renta un 30% de un año para otro ni hacer las maletas cada dos inviernos. El problema es que ese escudo no se reparte entre todos. Lo recibe quien ya está dentro, quien ya tiene llaves, contrato y casero. A quien está fuera le llega otra cosa: una puerta cada vez más estrecha.
Pensemos en quién está fuera. El joven que quiere emanciparse a los 28 años y no a los 34. La pareja que se muda a Madrid o a Valencia por un trabajo mejor. El inmigrante que llega a cubrir empleos que nadie más cubre. La mujer que sale de una separación y necesita un piso ya, no dentro de un año.
"Cuando al propietario se le limita el precio, se le alarga sin su consentimiento la duración del contrato y se le dificulta recuperar su vivienda"
Ninguno de ellos tiene un contrato que proteger. Lo que necesitan es que haya pisos disponibles. Y eso es justo lo que la regulación encarece.
Cuando al propietario se le limita el precio, se le alarga sin su consentimiento la duración del contrato y se le dificulta recuperar su vivienda, hace lo que haría cualquiera: recalcular. Algunos venden. Otros pasan al alquiler de temporada o turístico, cuando pueden.
Otros dejan el piso vacío antes que asumir un riesgo que ya no compensa. Y los que siguen alquilando se vuelven extraordinariamente selectivos. Piden nóminas indefinidas, avales, varios meses de fianza, referencias.
En un mercado con escasez, el precio deja de ser el filtro y lo sustituyen la cola, el contacto y el perfil. Ganan quienes ya tenían ventaja. Pierden los de siempre.
Esto no es una conjetura teórica. La experiencia de ciudades que han ensayado controles de renta, de Berlín a San Francisco, pasando por los episodios recientes en Cataluña, apunta en la misma dirección: la oferta disponible se contrae, los inquilinos con contrato vigente se benefician a corto plazo y quienes buscan casa se encuentran con menos opciones y más barreras.
"La oferta disponible se contrae, los inquilinos con contrato vigente se benefician a corto plazo y quienes buscan casa se encuentran con menos opciones y más barreras"
El que ya estaba sentado conserva su silla. El que llega se encuentra la sala llena.
En Un país sin casas insistíamos en una idea que conviene repetir: el problema de la vivienda en España no es, en lo esencial, de reparto, sino de escasez.
Llevamos años construyendo muy por debajo de lo que exige la creación de hogares, con suelo que tarda una década en ser urbanizable y con una inseguridad jurídica que espanta a quien podría poner pisos en el mercado.
Cualquier política que no aumente la oferta se limita a decidir quién se queda con las pocas viviendas que hay. Y cuando se decide por decreto, la decisión casi siempre favorece a quien ya estaba dentro.
"Los insiders votan, se organizan y saben lo que tienen. Los outsiders están dispersos, son a menudo jóvenes que votan poco o recién llegados que no votan"
Hay en todo esto algo de la parábola que Kafka escribió hace más de un siglo, Ante la ley. Un hombre del campo llega ante una puerta abierta y un guardián le impide el paso. Espera días, años, toda una vida. Al final, ya moribundo, pregunta por qué nadie más ha venido a pedir entrada.
El guardián le responde: "Esta entrada estaba destinada solo a ti. Ahora me voy y la cierro". La regulación del alquiler funciona como ese portero. No prohíbe a nadie entrar. Simplemente, hace que la espera se alargue tanto que la puerta acaba cerrándose sola.
Lo más inquietante es la economía política del asunto. Los insiders votan, se organizan y saben lo que tienen. Los outsiders están dispersos, son a menudo jóvenes que votan poco o recién llegados que no votan.
Su perjuicio no aparece en ninguna estadística con nombre y apellidos: es el piso que no se anunció, el contrato que no se firmó, la emancipación que se aplazó un año más. Un coste invisible es políticamente gratuito. Por eso estas medidas son tan tentadoras y persistentes.
Proteger al inquilino vulnerable es un objetivo legítimo. Pero se protege mejor con ayudas directas a quien lo necesita, con vivienda social de verdad y, sobre todo, con más oferta: suelo, seguridad jurídica y licencias que no duerman en un cajón.
Lo que no puede hacer una sociedad decente es comprar la tranquilidad de los que están dentro con el futuro de los que esperan fuera.
España ya cometió ese error con el empleo. Tardamos décadas en reconocerlo. Sería imperdonable repetirlo con la vivienda.
*** Fernando Pinto Hernández es Profesor Titular de Economía Aplicada (URJC)