El Gobierno del PSOE y Unidas Podemos han puesto un tope al precio de los alquileres: 2% este año y 3% el que viene. Muy por debajo del incremento del IPC de 2022 que fue un 5,7% y que se prevé será del 5,2% para este año 2023. La ley prevé que, antes del 31 de diciembre de 2024, el INE cree un nuevo índice que tope los aumentos y sustituya al IPC.

Conviene advertir, como bien dijo el economista sueco Assar Lindbeck, que los bombardeos y el poner límites a los alquileres son dos formas distintas y muy eficientes de destruir las ciudades: la diferencia entre una y otra está únicamente en la forma y velocidad de la demolición.

Así, el bombardeo de Dresde que llevaron a cabo las Fuerzas Aéreas del Ejército Aliado hacia el final de la Segunda Guerra Mundial aniquiló la ciudad en tres días. La limitación de los alquileres, tal y como se ha observado en muchas ciudades, es un derribo más lento. Aunque las discrepancias entre los economistas son habituales, su opinión sobre poner precios máximos a los alquileres es casi unánime.

El 93 % de los economistas están de acuerdo en que esta política de topes reduce tanto la cantidad de viviendas disponibles para alquilar como su calidad. Paul Krugman, nada sospechoso de neoliberal, señala que el análisis de los controles de renta está entre los asuntos mejor comprendidos de la ciencia económica y es también uno de los menos controvertidos. 

Menor oferta

Los efectos negativos se dejan sentir tanto por el lado de la oferta como de la demanda. Es decir, tanto los compradores como los vendedores tienen incentivos para cambiar de conducta en respuesta a la limitación de los precios del alquiler. Por lo que se refiere a la oferta, los caseros, ante la perspectiva de menores rentas, ofrecerán menos casas, porque ahora les compensa menos atarse las manos alquilándolas a un precio que consideran bajo.

Así, las pueden reservar por si las precisasen para un hijo, o tenerlas disponibles para venderlas. La oferta también se reducirá porque los propietarios dejarán de construir nuevas casas para alquilar. 

Además, si no pueden cobrar unos precios razonables que les permitan obtener un beneficio y realizar gastos para un buen mantenimiento de las viviendas, es probable que algunos caseros piensen que no les compense invertir en mejoras. En definitiva, disminuye la oferta y la calidad de las casas en alquiler, y el parque de viviendas se deteriora.

Para aumentar la oferta el Gobierno promete la construcción o utilización de 113.000 viviendas de alquiler social. De esas, 20.000 se levantarán sobre terrenos del Ministerio de Defensa, pero su titular, Margarita Robles, ya ha advertido de que ese suelo:

   1) Por ahora no es urbanizable. 

   2) No se puede ceder gratis, sino que, tal y como estipula la ley, debe haber una contraprestación. Se trata de una gota en un vaso de agua. Y será a largo plazo ya que tendrá que pasar por el lento procedimiento urbanístico de los ayuntamientos y comunidades autónomas.

Más demanda

Por lo que se refiere a la demanda, los alquileres más bajos estimularán a la gente joven a alquilar y animan a más ciudadanos de los pueblos a trasladarse a la ciudad, generando más demanda en las ciudades y mayor despoblación en el campo. 

A esta situación de mayor demanda se une la de aquellas personas que están dudando entre comprar o alquilar: si los alquileres son más bajos, pueden inclinarse con más facilidad hacia el alquiler, lo que aumentará todavía más la demanda de alquiler. Más oferta y menos demanda genera escasez.

Menos oferta y más demanda genera escasez ¿Serán los más necesitados los que se queden con el menor número de casas que se van a alquilar? Sin duda, no. Prevalecerán criterios de adjudicación basados en lazos de amistad, familiares, de género o de otros tipos.

Además, los inquilinos podrán pagar en negro un complemento de adjudicación. De ahí que los economistas sostengan habitualmente que la excesiva regulación de los alquileres es un mecanismo sumamente ineficiente para ayudar a los desfavorecidos a mejorar su nivel de vida. 

En suma, la limitación de los precios de los alquileres de inmuebles no parece que vaya a solventar las eventuales dificultades de acceso a la vivienda.

*** Rafael Pampillón es Catedrático de Economía Aplicada de la Universidad CEU San Pablo.