La Ley de Vivienda está a punto de ver la luz en el Congreso tras más de tres años de negociaciones entre las distintas fuerzas políticas. Y es así tras el acuerdo alcanzado entre PSOE y Unidas Podemos con ERC y EH-Bildu.

La norma acordada establece, por ejemplo, una nueva definición de zonas tensionadas, que los inquilinos no tengan que abonar los honorarios de agencia, o la prohibición de subir el alquiler conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC). De hecho, y de cara a 2023, se mantiene el tope del 2% en la actualización de los contratos; en 2024, ese porcentaje será del 3%; y para 2025 se creará un nuevo índice. Su principal característica es que será inferior a la evolución del IPC.

Según la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), existen una serie de supuestos en los que los arrendamientos de vivienda están exentos de la aplicación de la actualización de la renta a los porcentajes antes citados. Dicho de otra manera, se pueden actualizar conforme al IPC.

¿Qué alquileres pueden subir el IPC?

Son seis los supuestos en los que los alquileres se pueden seguir subiendo a la hora de renovarse conforme al IPC, según ANA. El primero de ellos tiene que ver con el arrendamiento de temporada. Y la razón esgrimida es que, aunque se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), “están exentos del límite del 2% porque se les considera arrendamientos para uso distinto a vivienda”.

Otro caso es el que tiene que ver con los arrendamientos de viviendas suntuarias. ¿Cuáles son? Se trata de arrendamientos de viviendas o de chalés (adosados, pareados o independientes) cuya superficie construida excede de 300 metros cuadrados o su renta en cómputo anual excede de 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (SMI).

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“Estos arrendamientos, aunque se rigen por la LAU, se les permite que se rijan, en esta materia, por sus propios pactos”, señalan desde la ANA.

Un tercer supuesto son los arrendamientos de viviendas cuando los arrendatarios son personas jurídicas. Por norma general, y salvo excepciones, son considerados como arrendamientos para uso distinto a vivienda. Por tanto, como remarca la ANA, “no están sujetos a las limitaciones”.

¿Qué sucede con el alquiler de habitaciones?

Además de los supuestos ya mencionados, existen otros tres. Y uno de ellos tiene que ver con el arrendamiento de habitaciones. “Están exentos de los límites porque no se rigen por la LAU sino por el Código Civil”, resaltan desde la ANA.

Un caso similar sucede cuando se pone el foco en los arrendamientos de las viviendas turísticas. Tampoco se rigen por la LAU. En su caso, se rigen por las normas sectoriales dictadas tanto por las comunidades autónomas y por el Código Civil.

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Por último, están los arrendamientos renovados por tácita reconducción. Dichos arrendamientos, en su inicio, estaban sujetos a la LAU.

Pero al entrar en periodo de tácita reconducción y renovarse por agotar todas sus prórrogas (tanto las obligatorias como las voluntarias), pasan a regirse por el Código Civil.

¿Cómo funciona la tácita reconducción?

Si han finalizado las prórrogas (obligatorias y tácitas) del contrato, es necesario que el inquilino permanezca en la vivienda arrendada durante 15 días después de vencido dicho contrato. Eso sí, con el consentimiento y aquiescencia del arrendador.

Es entonces cuando éste podrá actualizar la renta del nuevo periodo a través del mecanismo de actualización de rentas previsto en el contrato inicial. Es decir, que no tendrá que aplicar el tope del 2% (si nos referimos a 2023), por un lado. Por otro. Si en el contrato inicial está escrito que la renta se actualizará conforme al IPC, podrá aplicarlo.

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Desde ANA también matizan que hay otro dato que conviene tener en cuenta. Y el mismo tiene que ver con la duración del nuevo arrendamiento. Así, se establecerá conforme se determinó la renta en el contrato inicial. De esta manera, si se determinó de forma anual (aunque se pague mensualmente), la duración del nuevo arrendamiento renovado sería por años renovables a voluntad del arrendador.

En cambio, si la renta se hubiera determinado de forma mensual, la duración de los nuevos periodos de arrendamiento sería por meses renovables a voluntad del arrendador. Un matiz: seguirá rigiéndose por los mismos pactos, con la excepción del de la duración, recogidos en el contrato original.