Los dos decretos de vivienda ya son historia. El Congreso los ha rechazado y todas sus medidas han quedado sin efecto.
Sin embargo, las normas han tenido una corta vida antes de morir en la Cámara Baja. Y esas horas pueden traer ahora más de un quebradero de cabeza.
Los decretos entraron en vigor durante apenas 24 horas tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Por tanto, durante unas horas han sido plenamente válidos. Los inquilinos han podido acogerse a algunas de sus medidas y los propietarios han estado sujetos a las nuevas obligaciones.
Por lo que ahora llega la gran pregunta. ¿Qué pasa con quienes se han acogido a alguna de esas medidas antes de que el Congreso tumbara los textos?
La respuesta no es tan sencilla como dar por borrado todo lo ocurrido. Durante esas 24 horas los decretos eran ley y podían generar efectos. El problema está en saber cuáles llegaron a completarse antes de su caída.
Álvaro Bermejo, abogado de Bermejo Abogados y especialista en Derecho Inmobiliario, explica que la derogación actúa hacia adelante. Es decir, la caída del decreto no elimina de forma automática los actos realizados durante su vigencia.
Eso sí, hay una diferencia importante. Una cosa es un derecho que ya se ha generado y otra una medida que se había solicitado, pero seguía pendiente.
Y es que 24 horas han sido suficientes para que aparezcan casos encima de la mesa.
David Peralta, abogado de Peralta Rojas Abogados, lo ha vivido en su propio despacho. Según detalla a EL ESPAÑOL-Invertia, desde la entrada en vigor del decreto ha presentado alrededor de seis solicitudes para acogerse a la prórroga extraordinaria de dos años.
No esperó a la votación del Congreso. Empezó a tramitarlas desde el primer día ante la posibilidad de que la norma terminara cayendo. Algunas comunicaciones se hicieron por vía electrónica y otras por otros medios que permitieran acreditar su envío.
Peralta defiende que esas solicitudes se hicieron conforme a una ley que estaba vigente en ese momento. "Esas prórrogas que se hayan solicitado de forma correcta, conforme a la ley aplicable, son prórrogas solicitadas legalmente y se tienen que conceder", sostiene.
La batalla del burofax
Pero aquí aparece la letra pequeña. Mandar la solicitud antes de la caída del decreto puede no ser suficiente. También entra en juego el momento en el que el propietario tuvo conocimiento de ella.
Rocío Galván, abogada de Bufete Capitol, pone la línea precisamente ahí. Si el propietario recibió la comunicación antes de que el Congreso tumbara el decreto, considera que la solicitud es válida. En ese momento, la medida todavía estaba en vigor y podía desplegar sus efectos.
Sin embargo, la situación cambia si esos burofaxes se han recibido demasiado tarde.
"Si el inquilino envió ayer el burofax, pero el propietario no lo recibe y cuando le llega ya han invalidado el decreto, esa solicitud ya no valdría", explica Galván.
Y es que unas horas pueden marcar la diferencia. Fuentes del sector jurídico consultadas por este periódico reconocen que esta situación ya ha provocado una reacción entre algunos propietarios.
Ya son varios los bufetes que recomiendan a sus clientes no recoger este tipo de comunicaciones mientras exista la duda sobre sus efectos.
"Mi propuesta siempre es no recibir ese tipo de comunicados", señala uno de los bufetes consultados. Y es que la cuestión está precisamente en cuándo se considera hecha la notificación.
No obstante, Peralta asegura que para él, lo importante será poder demostrar que la solicitud se hizo mientras la norma estaba vigente. De ahí que su despacho buscara dejar constancia documental de las peticiones realizadas durante esas horas.
No hay, por tanto, una única interpretación. Y ahí está el verdadero limbo.
Bermejo considera que la prórroga puede quedar consolidada si el inquilino cumplía los requisitos y comunicó al casero su decisión de acogerse a ella durante la vigencia del decreto.
Pero también reconoce que la cuestión no está cerrada puesto que ya hubo interpretaciones diferentes cuando cayó el último real decreto-ley que recogía una medida similar.
Este precedente fue el pasado mes de abril. El Real Decreto-ley 8/2026 también decayó en el Congreso después de haber estado cerca de un mes en vigor.
Entonces, el propio Gobierno admitió que los inquilinos que habían solicitado la prórroga antes de su derogación quedaban en un limbo legal. La ministra de Vivienda llegó a reconocer que se entraba en "un terreno inexplorado en lo jurídico".
Los juristas tampoco alcanzaron una interpretación común y ya apuntaron a los tribunales como los encargados de resolver cada caso.
De hecho, el nuevo decreto intentó despejar aquella duda. Su disposición transitoria primera daba por válidas las solicitudes de prórroga presentadas al amparo del RDL 8/2026 mientras estuvo en vigor. Además, establecía que los inquilinos no tenían que volver a comunicarlas al propietario.
Ahora, la caída del nuevo decreto vuelve a abrir una situación similar. Si el inquilino considera que tiene derecho a dos años más y el propietario se niega a reconocerlos, "será un juez quien tenga que resolver", asegura Galván.
¿Y los desahucios?
No obstante, aunque las prórrogas sí han podido moverse rápido tras su entrada en vigor, el resto de medidas necesitaban mucho más tiempo.
Es el caso de la suspensión de determinados desahucios. Según detallan los bufetes consultados por este medio, aquí no basta con presentar una simple petición ya que hace falta que actúe el juzgado.
Galván considera prácticamente imposible que el proceso haya podido completarse en apenas un día, puesto que lo primero es solicitar la suspensión. También había que acreditar los requisitos exigidos, y finalmente tiene que pronunciarse el tribunal.
"No va a haber ningún juzgado que en un día y tres horas emita una orden de suspensión de desahucios", explica la letrada.
Bermejo también diferencia entre una petición pendiente y una suspensión ya acordada. Si sólo se presentó la solicitud, pero el juez no llegó a resolver, no existiría todavía un derecho consolidado. Sin el decreto en vigor, el tribunal ya no tendría esa cobertura para concederla.
El escenario sería distinto si algún juez llegó a acordar la suspensión durante esas horas. La resolución seguiría siendo válida de entrada.
Por su parte, el propietario podría pedir después que se levantara tras la desaparición de la norma, y ya tendría que ser el tribunal el que decidiera.
El resto de medidas tienen menos recorrido. En muchos casos, 24 horas no han sido suficientes para que llegaran a aplicarse.
David Peralta pone como ejemplo las medidas fiscales. Su aplicación necesitaba más tiempo y, con la caída de los decretos, ya no podrán desplegar los efectos previstos.
Algo similar ocurre con las líneas de avales del ICO y con el mecanismo 'Tu Casa'. Ambas medidas necesitaban pasos adicionales para ponerse en marcha, por lo que apenas 24 horas no han sido suficientes.
'Tu Casa', por ejemplo, requería todavía un acuerdo del Consejo de Ministros para concretar su funcionamiento. Por eso, desde Bermejo Abogados aclaran que estas medidas "no son operativas por la sola entrada en vigor del RDL 26/2026".
Por eso, ahora, la vista está puesta en esas medidas que sí llegaron a activarse durante esas cortas 24 horas.
El sector jurídico ya anticipa posibles conflictos entre quienes se acogieron a ellas y quienes consideren que sus efectos también murieron con los decretos. Así, serán los tribunales los que tengan que aclarar hasta dónde llegaron sus efectos.