Ni todo el alquiler está en manos de empresas ni detrás de cada empresa hay un gran fondo. La propia memoria del decreto-ley de vivienda impulsado por Sumar dibuja un mercado muy distinto al que Isabel Rodríguez alertaba.
El Ejecutivo confirma en el texto al que ha accedido EL ESPAÑOL-Invertia que las personas jurídicas apenas controlan el 8,1% del parque alquilado a precio de mercado y, entre las empresas arrendadoras, la "gran mayoría" son pequeñas y medianas.
Un dato que llama especialmente la atención tras una semana marcada por la ofensiva del Gobierno contra los llamados 'fondos buitre'.
La letra pequeña de la norma muestra que buena parte del tejido empresarial que opera en el alquiler está formada por operadores de menor tamaño.
Sin embargo, el Gobierno ha puesto el foco en las operaciones especulativas y en los grandes inversores. El objetivo anunciado pasa por frenar determinadas compras de vivienda y limitar la actuación de los llamados 'fondos buitre'.
Pero los números que acompañan al propio decreto ponen dimensión al fenómeno. Las empresas tienen una presencia minoritaria en el mercado del alquiler. Y las que están presentes son, principalmente, pymes.
La fotografía encaja con la realidad que viene señalando el sector. María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, recuerda que el alquiler español descansa principalmente sobre pequeños propietarios. Cerca del 90% de los arrendadores son particulares.
Y ahí aparece la polémica de esta nueva norma. Bajo el foco que el Gobierno ha puesto sobre los llamados 'fondos buitre' parece que entran realidades muy distintas.
Sin embargo, no todas las empresas que alquilan viviendas juegan en la misma liga. Una pyme puede tener varios pisos y seguir muy lejos de ser un gran tenedor. Y tener forma de empresa tampoco convierte a ese propietario en un fondo de inversión.
El problema es que algunas medidas no se limitan a los grandes operadores y se aplican también a las personas jurídicas. Ahí pueden quedar atrapadas pequeñas empresas que poco tienen que ver con los grandes fondos contra los que el Gobierno ha dirigido su discurso.
Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universidad pública de Tarragona, empieza por separar conceptos. Una persona jurídica puede ser una empresa, pero también una asociación o una fundación.
Un fondo de inversión es otra figura. "Son entes sin personalidad jurídica", explica. Son patrimonios separados que gestiona una empresa.
A esto se suma la figura del gran tenedor. Está definida en la Ley de Vivienda de 2023, pero además, algunas comunidades autónomas cuentan con sus propias reglas, como por ejemplo Cataluña.
Por su parte, en el decreto-ley, el Ministerio de Vivienda lo define como "quien tenga más de diez viviendas o más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial".
Conceptos hay varios. El problema es que ni la propia norma parece tener claro dónde empieza uno y termina otro.
Y es ahí donde está el problema para el sector. Nasarre asegura que la confusión está precisamente en cómo el texto utiliza estas figuras.
En algunos puntos habla de entidades con o sin personalidad jurídica. En otros, se refiere directamente a personas jurídicas. Y los requisitos cambian según la medida.
El resultado, según el catedrático, es que bajo el foco político de los 'fondos buitre' pueden terminar apareciendo actores que poco tienen que ver con ellos. "Esto crea un caos", asegura.
Nasarre habla de una "distorsión del derecho" puesto que considera que se mezclan figuras jurídicas distintas para construir un determinado discurso político.
Sin embargo, el problema deja de ser simplemente terminológico cuando las medidas empiezan a aplicarse.
Nasarre pone como ejemplo las compensaciones ligadas a determinados desahucios suspendidos. Según su interpretación del decreto, algunas personas jurídicas quedan fuera de ellas. Eso puede alcanzar también a pequeñas y medianas empresas que nada tienen que ver con un gran fondo.
El temor del sector está precisamente ahí. Que unas medidas presentadas bajo el foco de los grandes inversores terminen cambiando también las decisiones de los pequeños operadores.
La Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei) advierte de que el resultado puede ser menos oferta. La patronal prevé más viviendas vacías, más ventas y mayores exigencias para elegir inquilino. También teme que los propietarios concentren la oferta disponible en los perfiles con mayor seguridad económica.
"El problema no sólo será cuántos pisos desaparezcan del alquiler, sino quién podrá acceder a los que permanezcan", advierte Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de FADEI.
Por ahora, el Gobierno no comparte ese diagnóstico. En la propia memoria asegura que no aprecia un impacto desproporcionado sobre las pymes y descarta darles un régimen diferente. No obstante, será el mercado el que termine midiendo el efecto.
De momento, los decretos ya han echado a andar. Sus medidas han entrado en vigor entre este jueves y viernes tras su publicación en el BOE.
La última palabra, sin embargo, la tendrá el Congreso este viernes. Allí se decidirá si este nuevo tablero del alquiler se va a mantener en pie o por el contrario, vuelve a caer.