El decreto prohíbe a empresas y particulares dedicadas a adquirir inmuebles comprar viviendas por menos del 70% de su valor de tasación.
El Gobierno por fin iba a definir con exactitud qué es un fondo buitre. La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, prometió este martes una definición "muy rigurosa" para saber qué empresas quedarían bajo esta etiqueta.
Pero el rigor parece que se ha quedado por el camino. El texto definitivo ya está publicado en el BOE y la definición exacta no aparece por ningún lado.
Ni fondo, ni tamaño, ni número de viviendas. Tampoco una forma jurídica concreta. La única pista que deja el Gobierno sobre qué entiende por 'fondo buitre' está en sus compras.
Hasta el 31 de diciembre de 2028, cualquier entidad con o sin personalidad jurídica que tenga entre sus actividades la adquisición de inmuebles tendrá limitada la compra de viviendas por debajo de ese 70%.
Es la letra pequeña que ha quedado de la prometida definición "muy rigurosa".
Y supone un giro respecto a las explicaciones que dio Rodríguez apenas 24 horas antes. La ministra aseguró que el texto permitiría identificar de forma precisa a este tipo de empresas. Incluso reconoció que la definición incluida en borradores anteriores había tenido que modificarse.
Sin embargo, la fórmula elegida finalmente es otra. En lugar de definir al 'fondo buitre' por lo que es, el Gobierno lo dibuja por lo que hace.
Y para ello pone el foco en la forma en la que compra vivienda y en el negocio que hace después con ella.
En el preámbulo ya dan algunas pistas sin mencionar la denominación coloquial.
El texto habla de entidades "con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, ambas con el objeto de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad a través de la desproporción en las rentas de alquiler, en los precios de reventa o por su destinación a finalidades no residenciales".
La norma ya no necesita que una empresa sea un fondo de inversión ni que tenga un determinado tamaño. Lo que importa es la actividad que realiza, sea empresa o particular.
Ahí es donde el Gobierno abre el abanico. La prohibición del 70% no se reserva para gigantes de la inversión inmobiliaria. Según deja ver el Ejecutivo alcanza a cualquier entidad que incluya entre sus actividades la compra de inmuebles.
En otras palabras, una pyme dedicada al negocio inmobiliario puede quedar sometida a la misma limitación que una gran sociedad. No por ser considerada expresamente un 'fondo buitre', sino porque la norma utiliza un criterio mucho más amplio para decidir quién no puede comprar por debajo de ese precio.
Límites de la norma
La cuenta es sencilla. Si una vivienda tiene un valor de tasación de 200.000 euros, estas empresas no podrán pagar menos de 140.000. Si está tasada en 300.000 euros, el mínimo serán 210.000.
El Gobierno justifica este cerrojo por la necesidad de frenar las compras especulativas. Y así lo vende el propio Ministerio. El dosier que acompaña al anuncio coloca la medida bajo un epígrafe claro: "Prohibición de la compra especulativa a fondos buitre".
La letra pequeña, sin embargo, vuelve a hablar de entidades. No de 'fondos buitre'. Y tampoco todas sus compras por debajo del 70% estarán prohibidas.
El decreto deja varias puertas abiertas. La limitación no se aplicará cuando la vivienda vaya a destinarse a uso habitual a precio asequible o social durante al menos cinco años.
También quedan fuera los inmuebles destinados a personas vulnerables, víctimas de violencia de género o personas que necesiten atención sociosanitaria.
A estas excepciones se suman las compras realizadas por organismos y empresas públicas dedicadas a promover o gestionar vivienda asequible o social.
El resultado es un perímetro mucho más amplio que el de los grandes fondos de inversión. Y es que lo que sí queda claro es que la norma no mira cuántas viviendas tiene una entidad ni cuánto factura. Mira qué actividad realiza, cómo compra los inmuebles y qué hace después con ellos.
Una fórmula con la que el Gobierno de Pedro Sánchez intenta poner negro sobre blanco su ofensiva contra los llamados 'fondos buitre', aunque el término apenas sobreviva cuando se pasa del discurso político a la letra del decreto.
¿Inseguridad jurídica?
El nuevo real decreto-ley de vivienda entra en vigor este mismo jueves. Y con él, se abre la puerta a que los inquilinos pidan prórrogas de alquiler anuales que serían legales, al menos hasta que el Congreso vote el decreto-ley.
Así, podría suceder algo parecido a lo que pasó unos meses cuando cayo el primer real decreto-ley de vivienda. La inseguridad jurídica sobrevoló cientos de contratos de alquiler que se prorrogaron al amparo de ese decreto que, finalmente, fue rechazado por el Contreso y decayó.
Esto ha provocado una importante judicialización de estos casos que, según fuentes legales, se están dirimiendo en los tribunales. El Gobierno admite que esto ha provocado un "limbo legal".
Un limbo que puede volver a suceder si el Congreso rechaza el decreto publicado por el BOE este miércoles. Sin embargo, el texto, si se mantiene en vigor, también busca resolver esta situación.
La disposición transitoria primera recoge que las solicitudes de prórroga extraordinaria formuladas al amparo del decreto-ley 8/2026 durante su periodo de vigencia "se tendrán por válidamente formuladas, sin necesidad de nueva comunicación, y sin perjuicio del derecho de desistimiento de la parte arrendataria".
Veremos si este nuevo decreto-ley sobrevive y se pueden mantener las condiciones.